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寧波
王某與鄭某房屋租賃糾紛案
[問題]王某能否以中華人民共和國租客為嫌疑，解除與該租客的租賃合同？《民法通則》第二部民法調整了平等主體之間、公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產關系和人身關系。本案主要涉及民法調整對象。《民法通則》第二條規定，民法以公民、法人之間、公民與法人之間的財產關系和人身關系為調整對象。王、鄭房屋租賃合同是民法規定的平等主體之間的財產關系。王某要解除這種民事法律關系，必須以一定的民事法律事實為依據。所謂民事法律事實，是指符合法律規定，能夠導致民事法律關系產生、變化或消滅的客觀現象。那么，鄭某故意殺人案是不是這樣一種客觀現象？鄭某故意殺人已觸犯刑法，已被司法機關依法偵查，屬于刑法調整范圍。顯然，鄭某故意殺人所引發的刑事法律關系與房屋租賃合同屬于不同部門法律所規范的社會關系。同時，這種行為侵犯了他人的生命權，這也是一種客觀現象，可以引起一定的民事法律關系的產生、變更或消滅，但并不自然造成房屋租賃合同關系的消滅。即使承租人成為嫌疑犯，這也不是出租人終止租賃的法律理由。出租人解除房屋租賃合同，應當依法進行，也就是說，應當找到能夠導致民事法律關系消失的確切的民事法律事實。
[特別說明]雖然承租人的犯罪不是出租人解除房屋租賃合同的法定理由，但如果雙方事先有約定，且約定不違反法律的強制性規定，房屋租賃合同也可以相應解除。對于本案，下列情形可導致房屋租賃合同終止：（1）承租人鄭某因故意殺人罪被判處死刑并執行死刑的，則民事法律關系一方死亡，合同自然終止。但《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第一百一十九條第一款規定，承租人以一人名義出租私人房屋，承租人在租賃期內死亡的，家庭的共同居民可以履行原租賃合同。同時，《合同法》第234條還規定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。因此，如果王某想在沒有其他原因的情況下解除合同，收回房屋，那就要看鄭某弟弟的意圖了。（2） 雙方約定承租人在簽訂房屋租賃合同時有守法義務，且租賃房屋不存在違法違紀行為的，否則出租人可以解除合同，王某可以據此解除合同。（3） 根據《合同法》第二百二十四條第二款的規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。如果王某能找到鄭某向哥哥收取房租的證據，他可以單方解除合同。你知道嗎
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