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寧波
出租違法建筑的房屋租賃合同的效力及其處理辦法
【案例】原告李先生將自建房屋出租給被告張先生。2000年，雙方簽訂了房屋租賃協議，約定租賃期限為一年，年租金為2.7萬元。租賃期滿后，雙方口頭同意續租一年。但到期后，被告人張某拒不支付租金，繼續使用違建房屋。現原告李某要求被告張某騰退房屋，并拖欠租金2.7萬元。第一，租賃合同是否有效。理由是，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十二條和《商品房租賃管理辦法》第六條的規定，未依法取得房屋所有權證的違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權利才受法律保護。原告與被告簽訂的房屋租賃協議無效。
2。本案因合同內容不合法而無效。根據《民法通則》第六十一條和《合同法》第五十六條、第五十八條、第五十九條的規定，有三種處理方式：返還財產、賠償損失、追繳違法所得。在司法實踐中，解決這一問題有三種途徑。第一種方法是“無效”就是“有效”。具體做法是，因合同無效，但經雙方當事人約定，被告已使用了原告所擁有的違法房屋，應當支付使用費。標準是指市場價格，金額一般與雙方約定金額相同。考慮到被告已使用2年，拖欠1年，被告應支付1年2.7萬元并騰出房屋。原告履行合同的期限應維持一年。這種處理方式在當今社會比較流行，但處理結果只是對違法建設行為給予了法律保護，保護了原告和被告雙方的利益。第二種意見是駁回原告的請求，沒收其違法所得。理由是原、被告訂立的租賃合同違反國家有關規定，無效。無效的主要責任在于原告，因為他沒有房屋所有權證，但被告在簽訂合同時，沒有嚴格審查爭議房屋的權利是否完整，他知道建造是違法的，就與其簽訂了合同，所以他也有一些缺點。原告收取租金等違法所得。對于一般無效民事行為產生的違法所得，應當收繳而不是追繳，包括合同履行中約定交付和約定不交付獲取利益。因此，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第三款的規定，本案應當作出如下判決：沒收原告違法所得2.7萬元和預期所得2.7萬元。第三種意見認為租賃合同無效。出于同樣的原因。根據《中華人民共和國民法通則》第六十一條的規定，無效的處理方式有三種：返還財產、賠償損失和追償。本案中，由于原告的出租行為沒有損害國家、集體等利益，被告使用了原告的房屋，因此被告應當按照房管部門規定的數額支付使用費，而不是雙方約定的租金。原告根據無效合同取得的2.7萬元房屋租賃款，應當依法返還被告。法院應當向房地產管理機關提出司法建議，對違法建筑的業主進行整頓和處罰。因此，本案判決被告應向原告支付2年房屋使用費（經房管部門批準），原告應退還被告2.7萬元房屋租金。同時，將司法建議書報送房地產管理部門。你知道嗎
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