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寧波
房屋租賃后抵押貸款案例研究
近日，李某突然收到房東的來信，稱其租住的商鋪老板已變更，原租賃合同無效。經了解，原來，李某與房東王某簽訂了商鋪租賃合同，合同約定房屋租賃期限為3年。租賃期間，王某因資金周轉將商鋪抵押給銀行，并辦理了抵押登記手續。后來，由于資金周轉問題，貸款到期無法償還，銀行通過司法程序將抵押物拍賣給顧某。顧某認為自己是店主，不同意繼續履行租賃合同，認為租賃合同對自己沒有約束力。于是，他要求王某解除與李某的租賃合同，實現其抵押。《物權法》第一百九十條規定，抵押物在抵押合同訂立前已經出租的，原租賃關系不受抵押的影響。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉的解釋》第六十五條規定，抵押人將租賃物抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物受讓人繼續有效。根據法律規定，債權到期時，債務人不履行債務，致使抵押權人行使抵押權，拍賣、變賣抵押物給第三人。只要租賃合同此時未到期，承租人仍可向第三人主張租賃權。第三，案例分析從以上規定可以看出，如果抵押物在抵押合同訂立前已經出租，原租賃關系不受抵押權的影響。因此，在本案中，李某與房東王某簽訂的租賃合同應繼續有效。合同對董古具有約束力，董古應嚴格按照合同繼續履行，否則應承擔相應的違約責任。李先生可以選擇繼續租期至租期屆滿，也可以選擇終止租賃合同。
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