目前市場上二手房的產權是多種多樣的，有的是售后公房，有的是普通房，有的在原分配中被限制轉讓。這使得二手房上市交易有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房銷售中，上下房一定要解除原來對房屋銷售的限制。一般來說，“老私房”的土地使用權是通過轉讓取得的。根據相關規定，這種房屋作為二手房掛牌交易必須滿足兩個條件：一是房屋權屬已經人民政府（一般為區縣兩級）批準出售；二是屬于非居住用途的，需與區縣國土局簽訂土地使用權出讓合同，并繳納土地出讓金；仍用于居住的，不需簽訂土地使用權出讓合同，但需繳納土地收益。符合上述條件的，房屋所有人可以取得土地使用權和房屋所有權證，房屋可以上市銷售。因此，在這類房屋的交易中，上下雙方應就如何實現上述條件達成協議，以保證合法交易。根據本市規定，可銷售成套的公、私鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構公寓住房和新式車道住房。這些適銷對路的公房出售給符合條件的承租人或合住人后，將成為售后公房，可作為二手房上市。根據相關規定，公房可以直接掛牌出售。在實踐中，有兩個步驟：第一步是先將使用權轉化為產權，第二步是將產權轉化為房屋上市交易。公租房的承租人除享有公租房的使用權外，還享有一定的居住權，承租人與公租房的共住人之間往往存在著復雜的親屬關系。因此，除了房產證上記載的產權人簽名外，售后公房掛牌交易還需要共住人簽名。未經居民同意，公房售后銷售難以成功。非獨立成套公房只能轉讓租賃權

非獨立成套公房的租賃權可以有償轉讓，但這種房屋轉讓不能辦理“小產權證”，因此不能作為二手房出售。限權二手房可分為以下幾類：一是有抵押的房屋，如通過抵押貸款購買的房屋。按揭出售二手房，須經抵押權人書面同意。抵押權人不同意的，抵押關系解除后，方可進行交易。二是被法院等機關查封。一般情況下，業主需要向法院提供額外的財產以更換被查封的房屋，或者依法以其他方式拆除被查封的房屋，才能買賣二手房。第三，房屋原分配給承租人時，對以后的轉讓有一定的限制，一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況大多出現在房屋產權人原來在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。雖然職工是“小產權證”的產權人，但只有符合一定條件，才能過戶。出售此類二手房，一般需要設定過戶條件的原分配單位出具同意過戶的書面證明。根據民法通則，共有財產的處分必須經過全體共有人的同意，否則處分無效。因此，在出售二手房時，上下家庭要特別注意是否存在房屋共有權。由于房地產權屬實行登記制，房屋所有人在交易過程中均應在《房地產買賣合同》上簽字，并應注意這些簽字的真實性。未成年人的簽字除可以由父母簽字外，其他簽字行為必須有合法的書面委托書，委托書還應當經公證機關公證。需要注意的是，如果房屋產權中只登記了一方的名字作為夫妻共同財產，那么下一戶需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實踐中，有時會出現這樣的情況：屬于共有財產的房屋未經全體共有人同意，由個人出售后，當其他共有人提起訴訟確認出售無效時，如果下一套房屋是善意購買的，也就是說，他們不知道之前的房子已經轉讓，未經全體共有人同意，法院不會判決二手房交易無效。這是為了穩定房地產交易秩序，方便司法操作。其他共有人只能追究個人權利人擅自出售房屋的責任。“兩個押金”的作用大相徑庭

押金糾紛是二手房銷售中一個非常普遍的問題，主要原因是上下級家庭不能充分理解“押金”的法律意義。如果二手房買賣是在中介主持下簽訂買賣合同的，一般在交易過程中有兩筆定金。第一筆定金出現在上下兩房委托中介的過程中，用于保證上下兩房在約定的時間內，按照約定的條件，在一定地點簽訂《房地產買賣合同》。如果下一戶拒絕與上一戶簽訂買賣合同，將承擔押金被上一戶沒收的風險。最后一戶拒不簽訂房地產買賣合同的，將承擔雙倍返還定金的責任。

第二筆定金出現在房地產買賣合同中，用于保證買賣合同簽訂后，上下兩個家庭能夠按照合同履行各自的義務。如發生違約，違約方應承擔相應的責任。

當然，上下級家庭可以不經中介直接簽訂《房地產買賣合同》，合同中也可以約定定金條款，以保證雙方在簽訂合同后能夠按照合同履行義務。“故意放貸”的風險很大，貸款的成功是二手房業務成功的一個非常重要的環節。銀行審批按揭貸款申請要考慮各方面因素，但最重要的是申請人的還款能力。根據規定，銀行對房屋交易的貸款額度有一定限制。現在房價在漲，于是出現了一種不規范的操作：上下兩戶簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同。低價的是真的，高價的是假的。用于低層家庭向銀行申請超過實際房價正常額度的貸款。這種做法被稱為“過度借貸”。

在法律上，這種合同因“惡意串通和損害銀行利益”而無效。如果銀行有證據證明貸款申請人（下一戶）在審核過程中“故意超貸”，下一戶的貸款申請將被駁回。從交易流程來看，購房者往往需要出具首付收據，辦理房屋過戶手續卻得不到任何房款，風險很大。除了銀行不給下一戶發放貸款的風險外，他們還要為虛報高房價的部分繳納契稅等費用，還有上一戶不退還虛報高房價的風險。因此，為確保交易安全順利進行，上下戶應嚴格按照規定申請按揭貸款，避免通過上述非法手段獲得貸款。二手房出售前已出租的，承租人在租賃期內同等條件下有優先購買權。業主應在房屋出售前三個月將擬出售房屋的情況告知承租人，并告知房價等銷售情況。承租人最遲應在三個月內盡快決定是否行使優先購買權。承租人放棄優先購買權的，經承租人書面同意后，可以將房屋出售給他人。未通知承租人將房屋出售給他人的，承租人有權向法院主張出售無效。對于th