為什么二手房升值（1）是區(qū)域因素。主要包括地段等級(jí)、交通狀況、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景和環(huán)境污染等。

區(qū)位等級(jí)是指房屋所在的土地，是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素；交通狀況主要是指該區(qū)域的道路通達(dá)性、公交線路數(shù)量、到站時(shí)間、周邊是否有陸地（城市）鐵路等，是否靠近主干道等，交通條件是否便利，對(duì)房?jī)r(jià)影響很大；居住區(qū)是世界上最重要的區(qū)域，環(huán)境主要是指小區(qū)的綠化情況、物業(yè)管理、停車情況以及相應(yīng)的公共活動(dòng)場(chǎng)所。社區(qū)環(huán)境質(zhì)量直接影響著人們的生活質(zhì)量。目前，北京有不少小區(qū)幾乎沒有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得更臟、更亂，這樣的環(huán)境會(huì)降低房屋的價(jià)值。相反，一個(gè)干凈整潔的社區(qū)，有一定的綠化、停車位和公共活動(dòng)場(chǎng)所，有利于提高房?jī)r(jià)；配套設(shè)施是指社區(qū)周邊的超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、藥店、郵局等是否齊全、方便。未來發(fā)展前景主要是指房屋所在區(qū)域是否靠近規(guī)劃商圈或交通要道，如北京CBD商圈、中關(guān)村地區(qū)、西直門交通樞紐或地鐵站等，未來發(fā)展前景良好，將產(chǎn)生重大影響對(duì)房屋增值和保值的影響主要是指房屋與鐵路、工廠、污水河等距離較近造成的噪聲、粉塵和空氣污染，會(huì)在一定程度上降低房屋的價(jià)值。（2） 房子本身。

主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等，其中影響最大的因素是新房率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局。按理論折舊率計(jì)算，混合一級(jí)結(jié)構(gòu)房屋折舊年限為50年，年折舊率為2%。當(dāng)然，還得結(jié)合房子的實(shí)際維修狀況。一般來說，維護(hù)良好的建筑物可以延長(zhǎng)房屋的使用壽命，從而提高房屋的價(jià)值。產(chǎn)權(quán)分為商品房、成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或優(yōu)惠價(jià)房。同一地段的房屋，商品房?jī)r(jià)格最高，成本價(jià)次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)最低。樓層對(duì)房?jī)r(jià)影響很大。一般來說，二樓和五樓是多層住宅的標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一樓最好，三四樓最好。樓層越高（頂層除外），高層住宅價(jià)格越高。朝向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的影響也比較大，特別是在北京，朝南的房子比朝西或朝北的好。戶型設(shè)計(jì)主要是指房屋的總體布局是否合理，大廳、廚房、衛(wèi)生間的大小和可用性。在北京，很多房改房的大廳都很小，往往只有6-8平方米，有的甚至只有一個(gè)大廳，所以這樣的大廳利用度很差；房屋裝修對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但由于大家喜歡不同的風(fēng)格，所以裝修只能在一定程度上得到應(yīng)有的考慮。一般來說，5年以上的裝修價(jià)值基本上降到了0，所以認(rèn)為裝修要花很多錢，應(yīng)該賣個(gè)好價(jià)錢是不現(xiàn)實(shí)的。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、照明（主要考慮是否有遮擋物）和景觀對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響。（3）市場(chǎng)因素。主要包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)供求。其中，市場(chǎng)供需形勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)影響最大。當(dāng)某一地區(qū)的住房供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，如北京的月壇地區(qū)和雙榆樹地區(qū)。相反，當(dāng)住房供應(yīng)量過大時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。如北京市已購公房免費(fèi)上市、直管公房使用權(quán)開放、中央生產(chǎn)性住房大量上市交易等，二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將在一定程度上得到緩解，從而降低了房?jī)r(jià)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。相反，房?jī)r(jià)會(huì)下降。四是消費(fèi)者的心理因素。主要包括消費(fèi)者的心理障礙、住房偏好和交易心理。如果二手商品不受經(jīng)濟(jì)限制或價(jià)格優(yōu)勢(shì)較大，人們往往不愿意購買。因此，人們?cè)谫徺I二手房時(shí)，對(duì)二手房的價(jià)格認(rèn)同存在著不可逾越的心理障礙。這就是為什么北京好的商品房?jī)r(jià)格能達(dá)到1萬元/平方米以上，而同一地區(qū)的房改房卻很難超過6000元/平方米。購房者的偏好和交易心態(tài)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響也較大。如果購房者特別喜歡某一區(qū)域的房子，或者急于購房，那么這些房子的價(jià)格也會(huì)有一定程度的上漲。

通過了解影響二手房?jī)r(jià)格的因素，廣大業(yè)主基本可以了解自己房子的優(yōu)劣，從而對(duì)自己的房子做出客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)比較理性的認(rèn)識(shí)，有利于業(yè)主合理處理房屋。

二手房的使用年限是多少年。當(dāng)你計(jì)算時(shí)，你需要從土地使用權(quán)的年限中減去使用年限。當(dāng)然，物權(quán)法出臺(tái)后，可能會(huì)有調(diào)整。

二手房升值的原因是什么？影響二手房升值的原因有很多。并不是說你買的二手房一定會(huì)升值。我們?cè)谫徺I二手房之前應(yīng)該仔細(xì)考慮一下。對(duì)于二手房的升值條件或者升值的具體要求等你不是很清楚，可以在網(wǎng)上咨詢律師。你知道嗎