概念介紹在簽訂商品房買賣合同前,買賣雙方簽訂認(rèn)購合同,初步確認(rèn)房屋銷售的有關(guān)事項(xiàng),并收取一定的定金作為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保,這是目前商品房銷售的常見形式。由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)認(rèn)購合同問題沒有具體規(guī)定,引發(fā)了諸多爭(zhēng)議,需要明確認(rèn)定。
編輯律師網(wǎng)認(rèn)為認(rèn)購合同是一個(gè)獨(dú)立的合同。認(rèn)購合同是平等主體之間為確立一定的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議。認(rèn)購合同作為買賣雙方為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議,應(yīng)屬于商品房買賣合同的前置合同,即認(rèn)購合同與商品房買賣合同是前置合同與本合同之間的關(guān)系。根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條和《最高法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定,定金為合同定金。根據(jù)當(dāng)事人約定和定金法的規(guī)定,一方違反認(rèn)購合同約定,導(dǎo)致商品房買賣合同失敗的,應(yīng)當(dāng)按照定金的違約金承擔(dān)責(zé)任,即支付定金的一方違約合同約定的,喪失收回定金的權(quán)利;收取定金的一方違約的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給對(duì)方。如果雙方?jīng)]有違約,只是有關(guān)條款未經(jīng)協(xié)商一致,或者由于不可抗力等不可歸責(zé)于雙方的原因以及其他超出雙方意愿的因素,致使商品房買賣合同無法訂立,收取定金的一方應(yīng)當(dāng)將定金退還對(duì)方。但如何理解這一段,筆者解釋,即:
(1)買受人未在認(rèn)購合同約定的期限內(nèi)簽訂合同的,屬于買受人違約,不予退還;出賣人在約定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售給第三人的在認(rèn)購合同或第三人再次簽訂認(rèn)購合同時(shí),屬于出賣人違約,出賣人應(yīng)雙倍返還定金給買受人。
(2)任何一方在正式簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議時(shí),對(duì)認(rèn)購合同中確認(rèn)的條件進(jìn)行修改,致使合同無法簽訂的,視為被修改方違約。買受人違約的,定金不予退還;出賣人違約的,定金雙倍退還。(3)買賣雙方在約定期限內(nèi)正式簽訂合同的,定金可以作為購房款,也可以在買受人履行合同后返還給買受人。(四)因出賣人不符合房屋買賣(預(yù)售)條件,致使認(rèn)購協(xié)議無效的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人,并承擔(dān)違約責(zé)任。
(5)如果由于賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致賣方未能簽訂正式合同,賣方應(yīng)將定金全額退還買方。
(6)雙方不違反前款規(guī)定,僅就商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議難以達(dá)成協(xié)議,而未簽訂合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金全額退還買受人。你知道嗎
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