概念介紹在簽訂商品房買賣合同前，買賣雙方簽訂認(rèn)購(gòu)合同，初步確認(rèn)房屋銷售的有關(guān)事項(xiàng)，并收取一定的定金作為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，這是目前商品房銷售的常見形式。由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)認(rèn)購(gòu)合同問題沒有具體規(guī)定，引發(fā)了諸多爭(zhēng)議，需要明確認(rèn)定。

編輯律師網(wǎng)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)合同是一個(gè)獨(dú)立的合同。認(rèn)購(gòu)合同是平等主體之間為確立一定的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議。認(rèn)購(gòu)合同作為買賣雙方為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應(yīng)屬于商品房買賣合同的前置合同，即認(rèn)購(gòu)合同與商品房買賣合同是前置合同與本合同之間的關(guān)系。根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條和《最高法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定，定金為合同定金。根據(jù)當(dāng)事人約定和定金法的規(guī)定，一方違反認(rèn)購(gòu)合同約定，導(dǎo)致商品房買賣合同失敗的，應(yīng)當(dāng)按照定金的違約金承擔(dān)責(zé)任，即支付定金的一方違約合同約定的，喪失收回定金的權(quán)利；收取定金的一方違約的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給對(duì)方。如果雙方?jīng)]有違約，只是有關(guān)條款未經(jīng)協(xié)商一致，或者由于不可抗力等不可歸責(zé)于雙方的原因以及其他超出雙方意愿的因素，致使商品房買賣合同無(wú)法訂立，收取定金的一方應(yīng)當(dāng)將定金退還對(duì)方。但如何理解這一段，筆者解釋，即：

（1）買受人未在認(rèn)購(gòu)合同約定的期限內(nèi)簽訂合同的，屬于買受人違約，不予退還；出賣人在約定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售給第三人的在認(rèn)購(gòu)合同或第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，屬于出賣人違約，出賣人應(yīng)雙倍返還定金給買受人。

（2）任何一方在正式簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，對(duì)認(rèn)購(gòu)合同中確認(rèn)的條件進(jìn)行修改，致使合同無(wú)法簽訂的，視為被修改方違約。買受人違約的，定金不予退還；出賣人違約的，定金雙倍退還。（3）買賣雙方在約定期限內(nèi)正式簽訂合同的，定金可以作為購(gòu)房款，也可以在買受人履行合同后返還給買受人。（四）因出賣人不符合房屋買賣（預(yù)售）條件，致使認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人，并承擔(dān)違約責(zé)任。

（5）如果由于賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致賣方未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)將定金全額退還買方。

（6）雙方不違反前款規(guī)定，僅就商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議難以達(dá)成協(xié)議，而未簽訂合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金全額退還買受人。你知道嗎