作者:劉萍發布時間:2014-01-2409:21:52。由于投資損失,華某計劃出售一套夫妻共有的閑置商品房用于還債。2013年4月23日,華某通過房屋中介組織找到買受人潘某,雙方達成《房屋買賣協議》。同月25日,潘某按約定向華某支付了全部房款,并取得了房屋所有權證書。6月10日,孫某以不知道華某在賣房為由向法院提起訴訟,要求確認華某與潘某簽訂的房屋買賣協議無效。丈夫隱瞞妻子的賣房行為是否有效?在審判實踐中有三種觀點:第一種觀點認為買賣是有效的。華某和孫某是該房屋的共有人,雙方有共同利益。可以推定,華某一方為了夫妻雙方的共同利益購買房屋。由于華某與孫某有共同利益,潘某有理由認為華某的代理行為是有效的,屬于表見代理行為。第二種意見是買賣無效。作為該房屋的共有人,華先生和孫先生對該房屋享有同等的處分權。一方未經另一方事先同意擅自處分房屋的,將侵害另一方共有人的合法權益。第三種意見認為,確認房屋買賣行為的有效性,要看第三人是善意取得還是惡意取得,有償取得還是無償取得,善意取得還是有償取得是有效的,惡意取得還是無償取得是無效的。作者同意第三種觀點,理由如下:。《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第八十九條規定:“共有人對共有財產享有共同權利,承擔共同義務。在共有權存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般無效。但第三人善意有償取得財產的,第三人的合法權益受保護;其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。”。2潘某善意取得房屋并給予補償,應認定為有效。我國《物權法》第一百零六條規定,無處分權人將房地產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權收回;除法律另有規定外,受讓人善意或者以合理的價格轉讓房地產,受讓人取得不動產的所有權。善意取得不動產應當符合下列條件:(1)轉讓人無權分配轉讓的不動產;(2)受讓人取得不動產必須以有償的法律行為為基礎。受讓人取得不動產,必須以買賣等交換行為為基礎。如果不動產的取得是基于非法律行為,那么就不是善意的;(3)受讓人必須是善意的。可以理解,受讓人不知道轉讓人無故意或者重大過失無權處分轉讓人的情形;(4)已經辦理了權利變更登記。受讓人未及時辦理權利變更登記的,不能視為善意取得。結合本案,孫某并未對房價提出任何異議,而潘某的購房行為也符合善意取得的要求。因此,可以認定華某和潘某的售房行為是有效的,應當駁回孫某的訴訟請求。
(作者單位:江西省豐城市人民法院)
來源:魯巴網
責任編輯:牟*Fei
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