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寧波
采購合同以防風險
1、 如何判斷購房合同簽訂中的風險。如果開發商同意在房屋竣工交付之日起兩年內取得房屋所有權證并寫入合同，購房人的風險可能會降低。如果開發商兩年內不同意，但自房屋竣工交付之日起三四年內，項目風險太大，因為按照正常合法的房地產開發程序，自房屋竣工交付之日起1年左右，應能取得房屋所有權證，最長不超過2年。如果是兩年多，可能是開發商沒有足夠的資金支付全部土地出讓金，以后也沒有能力支付，或者項目本身就是違法的，永遠也拿不到房屋所有權證。
3。利用公積金貸款或商業貸款來考察開發項目的風險。在談到合同時，要求開發商在合同中承諾“因開發商原因，購房人無法獲得公積金貸款或商業貸款的，有權退房退房”，因為銀行對公積金貸款審查嚴格，要求開發商提供合法的“五證”。如果開發項目是非法的，或缺乏“五證”，銀行將不會貸款。如果由于開發商的原因無法獲得商業貸款，從側面證明銀行對該項目并不樂觀，或者銀行已經幫助我們提前對該項目的風險進行了評估。如果是預售項目，開發商拒絕提供預售許可證原件的，應在合同中注明，開發商最遲應在一個月內到房地產管理部門登記，否則購房者有權退房退房。如果開發商不同意本協議，項目可能存在瑕疵，開發商可能無法完全取得項目預售許可證等原因。
在合同談判中，我們也可以從房屋質量、合租面積、交房條件等其他方面了解整個項目的風險，總之，購房者不能僅僅憑開發商的廣告或銷售人員的口頭介紹就草率決定購買房產，但應該綜合分析法律、房地產專業知識和開發商的實力來決定是否購買房地產。為了規范住房消費市場，有關部門已經實行了示范合同文本的推薦使用制度，但即使是這種相對規范的示范合同文本，在保護購房者知情權方面仍然不完備。簽合同時別忘了把下列問題說清楚：
1。所購房屋建筑面積、房屋建筑面積、土地分攤面積、房屋層高、房屋分隔、朝向、整棟房屋的相關情況、整個小區的布局及配套設施、車位數量、車位租售情況。
2。所購房屋實測面積的測繪單位和測繪方法。
3。買受人有權知道預付款是否實際用于所購房屋的建設。房屋建筑設計變更，房地產公司應當事先取得買受人的認可或者確認，否則買受人有權退房。買受人有權知道誰對所購房屋的質量驗收負責，并在此前提下，明確買受人的責任和驗收不當的法律后果。
7。設定房屋及所有部件的最低保修期和維修責任人。房地產公司應當告知購房者房屋交付的標志是正確交付，而不僅僅是實物交付。買受人有權了解房地產公司辦理大小房產證的流程和期限，并據此設定雙方的權利和義務，以及房地產公司未能按時辦理房產證應承擔的相應法律責任。你知道嗎
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