2008年5月8日，為了做生意，李某和張某向周某借款69萬元，但未能按時還款。2009年11月3日，周某起訴李某、張某要求還款。11月19日，雙方在法院達成調解協議。李某和張某在家里的一、三、四樓給周某還債。不過，雙方尚未辦理房屋過戶手續，而周某一直在一樓做生意。

在此期間，李先生和張先生受周先生委托，以每月600元的價格將三樓租給譚先生。2010年3月12日，李先生和張先生以19萬元的價格將三樓出售給譚先生，并辦理了過戶手續。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、張某向譚某買回自己的房子，但未果。周某將李某、張某夫妻及譚某一起起訴至法院，請求認定房屋買賣合同無效。首先，在本案中，周某雖未辦理過戶手續，但仍取得了房屋所有權?！段餀喾ā返诰艞l規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效，未經登記不得生效，法律另有規定的除外?！?。《中華人民共和國物權法》第二十八條屬于“本法其他規定”的情形，該條規定：“因人民法院的法律文書造成物權設立、變更、轉讓或者消滅的，仲裁委員會或者人民政府的征收決定，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時生效。本案中，李先生夫婦和張先生將房屋支付給周先生，人民法院的調解書對此予以確認。因此，自調解書生效后，房屋所有權已經轉移。其次，本案實際上涉及善意取得制度。《中華人民共和國物權法》第一百零六條明確規定了“善意取得”。無處分權人將房地產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；除法律另有規定外，受讓人符合下列條件的，取得該房地產或者動產的所有權：（一）受讓人轉讓時是善意的不動產或者動產；（二）以合理的價格轉讓不動產或者動產；（三）依法應當登記的轉讓的不動產或者動產已經登記，不需要登記的已經交付受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有人有權向無權處分的人要求賠償。由此我們可以看出善意取得的三個條件：一是受讓人應當是善意的，不知道轉讓人無權處分；二是受讓人已經支付了合理的價款；三是轉讓的財產應當登記交付受讓人而不登記。這三個條件必須同時滿足。本案中，李某夫婦將房屋抵押給周某時，并未辦理抵押登記。買了房子的譚某并不知道李某夫婦無權處分房子。譚是個真正的第三者。此外，譚某還支付了合理對價19萬元，并辦理了過戶手續。根據《物權法》相關規定，譚某取得的房屋完全符合善意取得的條件。因此，從保護善意第三人合法權益和市場交易安全的角度，應當認定買賣合同有效。第三，對于周某的損失，周某只能要求李某夫婦賠償損失或承擔其他法律責任。

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