為了更好地分析借名購房行為的原因和法律特征，我們首先對北京市第一中級人民法院審理的此類案件進行了統計分析。我們發現，借名引發的糾紛越來越普遍，近年來也逐年增多。2005年至2010年，北京市第一中級人民法院僅審理了7起購房糾紛案件。2010年1月1日至2015年1月1日5年間，第一中級人民法院共審理購房糾紛案件82件。2012年、2013年和2014年的病例數分別為4例、16例和52例。

接下來，我們將通過典型案例分析借名購房糾紛的法律特征。案例一：徐先生和林先生是表親。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同，約定林先生購買出賣人開發的位于北京市昌平區東天通西苑的房屋。這房子經濟實用。徐先生把房子的錢都付了。交房后，徐先生裝修后搬進了有爭議的房子。該房屋于2006年6月取得產權證，登記業主為林先生，爭議房屋的商品房買賣合同和購房發票原件由徐先生保管。林先生向法院起訴，稱該房屋是借給徐先生居住的，且徐先生是房屋所有人，請求法院判決徐先生退房。

案例二：

2013年，韓女士想在北京買房，但她在北京沒有戶籍，沒有購房資格，于是找到了姑姑。他們簽訂了一份書面協議，由韓女士以姑姑的名義出資購買一套普通商品房。房子的所有權利屬于韓女士。協議簽訂后，韓女士支付了首付，并以阿姨的名義按月還清了銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，她的叔叔也不承認房子是韓女士的財產。他起訴并要求法院判令該房屋由他繼承。韓女士別無選擇，只能起訴確認房屋所有權屬于自己。借用名人買房的動機分析借用名人買房，但將房屋登記在他人名下，歸根結底是為了享受自己不應享有的利益，主要表現在以下幾種情況：

1、規避到期購房的限制為了認同。

這是最常見的情況，占病例總數的90%以上。案例1和案例2都屬于這種類型。在實際操作中，不符合條件的購房者是為了購買經濟適用房或實行兩限的經濟適用房，或是為了規避“限購令”，或是為了享受較低的首付和較長的貸款期限，或是為了購買其他單位銷售的房改房或資金建房。為了享受名人身份帶來的實惠，借他人名義買房。為了轉移財產或避免債務。

將房屋登記在他人名下，同意房屋所有權仍然屬于自己，可以滿足一些不愿“露富”的官員的“需要”；也成為一些債務人逃避債務或實施債務的常見伎倆。在離婚訴訟中，夫妻一方可以主張以他人名義登記的房屋是以夫妻共同財產購買的。

3。為了節省將來可能發生的轉移成本。為此，父母通常把自己的房子登記在子女名下。由于親子關系，糾紛很少。唯一的個案是孩子不愿意讓父母住在自己名下登記的房子里，父母起訴孩子確認房子屬于自己。在記名購房法律關系中，借款人因實際投資不享有登記的房屋所有權，往往要承擔比貸款人更高的風險。一旦雙方關系不好，借款人可能無法按約定歸還房屋。當他無法取得房屋所有權時，借款人將面臨巨大的經濟損失，名人不僅享有權利，而且不承擔風險。具體來說，名下購房有以下幾種風險：

1。在合同效力認定問題上，保障性住房與普通商品房的認定結果存在較大差異。2010年12月，北京市高級人民法院發布了《關于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導意見》。第十五條和第十六條分別規定了普通商品房和保障性住房借名購房合同的辦理原則。根據這兩條規定，普通商品房購房協議有效，而經濟適用房購房協議因違反相關政策法規，侵害其他符合條件購房人利益，一般認為無效。

在司法實踐中，法院將對經濟適用住房名稱借用購買合同進行更為詳細的審查和區分，符合下列條件的名稱借用購買合同可以認定為有效：

（1）申請人購買的經濟適用住房原購買合同借名于2008年4月11日前簽訂；（2）當事人明確約定掛牌期限屆滿后辦理房屋所有權轉移登記，或者在一審法院辯論終結前具備掛牌條件的；（3） 登記人未通過抽簽取得購房資格。這種合同可以得到法院的承認，因為它不損害公共利益。

在案例1中，林先生與徐先生就購買經濟適用房達成協議，爭議的商品房買賣合同于2005年3月簽訂。2006年取得房屋所有權證5年后，即至2011年6月，限售期屆滿。如果林先生的住房不具備通過抽簽方式購買的資格，就應該承認購買經濟適用房的協議有效。

2。

有親戚或朋友的雙方按姓名買房是很常見的。也正是由于雙方關系密切，基于互信，很少簽訂書面協議。當貸款人不承認雙方關系時，根據舉證責任的規定，借款人需要證明雙方關系的存在。法院通常會根據房屋的投資情況、房屋的占有和使用情況、購房單、合同、房屋權屬證明，以及是否有合理的說明以姓名購買房屋的事實，作出綜合判斷。對于借款人而言，其提交的證據必須形成完整的證據鏈，這對于缺乏自我保護意識的當事人來說并不容易。如果借款人未能妥善保存相關證據，未能完成舉證責任，將很難收回房屋所有權。2014年，第一中央人民法院審理了52起指名購房案件。由于證據不足，法院未認定存在指名購房合同關系的案件有10起。

3。

根據公示和公信的原則，名人可以不借名人直接處分有爭議的房屋。如果相對人以其對房屋權屬登記的信任與名人發生交易，并支付對價，導致房屋權屬發生變化，或者名人在房屋上設立了抵押等其他產權，或者因名人債務被查封，基于保護交易安全的價值取向，法律將優先保護相對人的權利。即使借款人能夠證明購房合同真實有效，仍然會導致借款人無法辦理房屋權屬過戶登記，甚至房屋永遠無法收回。

4。

對于名人，如果允許他人以自己的名義購房，會在房產登記部門和銀行信貸系統留下記錄。即使網簽已經取消或者房屋已經過戶，他們今后購房時也無法享受到首套房的優惠政策。糾紛發生后借款人的救濟路徑，借款人基于對法律關系的理解而選擇的救濟路徑對自身權益的保護有很大影響。權利要求選擇不當，可能導致法院支持不足，延長訴訟時間，增加維權成本。雙方具體訴訟請求如下：