1、 什么是“借名購(gòu)房”
“借名購(gòu)房”是指房屋的實(shí)際出資人以他人名義購(gòu)房,并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。該房屋的實(shí)際出資人為實(shí)際買受人或?qū)嶋H買受人,被借款人為登記買受人。(一)事實(shí)上的買受人以他人名義購(gòu)買房屋的;(二)事實(shí)上的買受人以他人名義登記房屋所有權(quán)的;(三)事實(shí)上的買受人以出資方式購(gòu)買房屋的;事實(shí)上的買受人對(duì)該房屋行使權(quán)利。(1) 登記買受人食言的,買受人不能證明雙方的委托代理關(guān)系和支付貨款的事實(shí)的,很難取得產(chǎn)權(quán)或者收回貨款;(二)登記買受人有外債的,債權(quán)人可以請(qǐng)求法院查封、拍賣該房產(chǎn);
(3)名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡的,該房屋可能因繼承關(guān)系被他人繼承;
(4)如果銀行最終核實(shí)實(shí)際買受人和借款人不是同一人,銀行也可以請(qǐng)求按照借款合同的有關(guān)規(guī)定提前解除借款合同。第三,鑒于“借名購(gòu)房”風(fēng)險(xiǎn)大,建議慎用。
我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得登記公示制度,除法律另有規(guī)定外,未經(jīng)依法登記不得取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這些規(guī)定對(duì)實(shí)際投資者具有巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
如果一個(gè)名人回歸法律,實(shí)際投資者將面臨空房和金錢的不利結(jié)果。
建議我們提前達(dá)成協(xié)議,以避免法律風(fēng)險(xiǎn)。(2) 選擇“借名”買房并非絕對(duì)不可能,但要有提前防范其法律風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。顧名思義,“借名買房”,先有“借名”,后有“買房”。那么首先要選擇“借名”,如母親、親戚、朋友等關(guān)系密切的人,這樣可以大大降低他們的法律風(fēng)險(xiǎn)。(3) 簽好“借名協(xié)議”
選擇好“借名”,建議不要急于“買房”。其實(shí),買受人和名義買受人最好簽訂一份《借名協(xié)議》,以書(shū)面形式明確雙方的權(quán)利義務(wù),這樣可以減少法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。即使發(fā)生了,也不會(huì)讓他們陷入非常被動(dòng)的境地。
(4)如有爭(zhēng)議,應(yīng)及時(shí)找專業(yè)人員解決。
“借名買房”一旦雙方發(fā)生糾紛,我們建議您及時(shí)向?qū)I(yè)人士咨詢:爭(zhēng)議方在糾紛中的地位以及如何解決;在訴訟中,如何組織證據(jù)材料證明當(dāng)事人的觀點(diǎn)。
最后,我們提醒廣大購(gòu)房者,以真實(shí)身份購(gòu)房是最好的政策。你知道嗎
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