現(xiàn)實(shí)生活中零首付購房的主要形式及法律風(fēng)險(xiǎn)，零首付購房的具體形式如下：

<1。開發(fā)商墊付部分或全部首付：對于只能支付部分首付或根本沒有能力支付首付的購房者，開發(fā)商先為其墊付剩余首付，然后再到銀行申請貸款，開發(fā)商的預(yù)付款將一并退還給開發(fā)商或者在一定時(shí)期內(nèi)沒有利息，比如一年或者幾個(gè)月。這種方式主要是針對開發(fā)商挽救樓市慘淡局面、提高競爭力、撤資等促銷手段。由于國家對房地產(chǎn)的嚴(yán)格調(diào)控，一般開發(fā)商的“零首付”廣告只是吸引客戶的噱頭。

2。部分或全部首付將由房產(chǎn)中介支付：這種形式類似于開發(fā)商的首付。在這個(gè)過程中，房產(chǎn)中介一般會(huì)收取一定的手續(xù)費(fèi)或首付利息，或者用信用卡套現(xiàn)首付并收取一點(diǎn)傭金。

3。分期付款零首付：在零首付面具的背后，一些開發(fā)商實(shí)際上是分期付款或延長首付期限賣房。一般來說，開發(fā)商給出的付款期限并不是很寬松。一旦購房者未能按約定期限償還首付，就可能出現(xiàn)一系列違約問題，甚至被開發(fā)商告上法庭。

4。高估高貸：這種形式主要是由中介機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，與熟悉的銀行合作，提高所購房屋的評估價(jià)格，從而獲得更多的貸款。比如一套價(jià)值100萬元的房子，按照首付的30%，購房者需要支付30萬元，貸款70萬元。不過，中介機(jī)構(gòu)可以與銀行“疏通”，將房地產(chǎn)評估價(jià)提高到145萬元，而70%的貸款是101.5萬元。實(shí)際上，這意味著他們不需要自己支付首付，用全額貸款買房子。這就是所謂的“零首付”高評價(jià)、高貸款購房。高評級、高貸款一般用于二手房，過去主要用于銀行審批不嚴(yán)的時(shí)候。隨著國家宏觀調(diào)控的逐步加強(qiáng)和銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識的不斷提高，高評級、高貸款的難度越來越大。

5。陰陽合同型零首付購房：這種形式類似于高評價(jià)、高貸款，只是所謂陰陽合同的主體是開發(fā)商和購房者，雙方簽訂的兩份合同是內(nèi)外合同。對外合同主要用于向銀行貸款和逃稅，而內(nèi)部合同則用來規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。其中，用于銀行貸款的合同金額一般較大，以便獲得更多的貸款。貸款越多，首付越少。這兩種相對不同的合同，不僅給當(dāng)事人帶來了利益，也隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)。

俗話說“羊毛出在羊身上”，“零首付”降低了購房門檻，但還款壓力必然加大。而且，中國人民銀行也出臺了購房首付比例的相關(guān)規(guī)定。在未實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商品個(gè)人住房貸款首付最低至20%。顯然，零首付不符合相關(guān)政策。首付為零的購房者、房產(chǎn)中介和銀行或多或少都存在法律風(fēng)險(xiǎn)，對此應(yīng)謹(jǐn)慎對待。

1，對于購房者的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施：由于購房者在整個(gè)零首付購房法律關(guān)系中處于相對弱勢地位，使用零首付購房的消費(fèi)者暫時(shí)普遍經(jīng)濟(jì)條件較差，那么是否選擇零首付以及選擇什么樣的零首付方式，購房者一定要謹(jǐn)慎。

對于選擇開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)墊付首付的購房者，首先要保證將來有足夠的資金償還墊款和銀行貸款。如果不能承受預(yù)付款還款和銀行貸款的雙重壓力，就容易出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)入銀行的不誠信黑名單。比如，2008年深圳房地產(chǎn)處于低谷時(shí)，購房首付偏低，最終導(dǎo)致所謂“深圳一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓的業(yè)主誰不買房支付首付被銀行起訴，因?yàn)樵诜績r(jià)大幅下跌后，銀行拒絕償還貸款長達(dá)數(shù)月之久。

如果開發(fā)商選擇預(yù)付款方式，購房者必須在與開發(fā)商簽訂合同前詢問是否有預(yù)付款利息和服務(wù)費(fèi)，以及預(yù)付款利息的金額、還款期限和還款方式。而且，多數(shù)開發(fā)商通常與購房者另行簽訂合同，并在合同中明確約定，如果購房者未按合同約定付清首付款，開發(fā)商有權(quán)收回房屋。在這種情況下，買方可以向法院起訴合同無效，收回已付的購房款，并要求開發(fā)商賠償損失。

在實(shí)際操作中，還有另一種變相墊款的方式，即除了購房者與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同外，還簽訂了購房者向開發(fā)商借款的借款合同，由購房者支付首付款。

學(xué)術(shù)界對這一做法有不同的看法。有人認(rèn)為，這種做法違反了《最高人民法院關(guān)于如何確認(rèn)公民與企業(yè)之間借貸行為有效性的批復(fù)》中關(guān)于企業(yè)以借貸名義向社會(huì)發(fā)放貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效的規(guī)定，而《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中的規(guī)定大多數(shù)人傾向于認(rèn)為，以貸款形式支付首付并不違反相關(guān)規(guī)定，在司法實(shí)踐中，一些法院已經(jīng)認(rèn)可了這種做法，如安徽省合肥市廬陽區(qū)人民法院審理了一起零首付貸款合同糾紛，法院終審裁定，如果開發(fā)商貸款用于支付零首付，購房人應(yīng)按合同約定返還貸款并承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

如果購房者與開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以陰陽合同或高評高貸等形式騙取銀行貸款，銀行很可能終止購房者與銀行之間的貸款合同，追究購房者與開發(fā)商的違約責(zé)任。如果數(shù)額較大或者情況嚴(yán)重，就有可能認(rèn)定是利用虛假證件騙取銀行貸款，然后再用就可能導(dǎo)致刑事責(zé)任。

另外，由于開發(fā)商和買方之間存在陰陽合同，當(dāng)雙方發(fā)生法律糾紛時(shí)，買方很難按照合同追究開發(fā)商的責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以我們一定要避免用這種方式購買零首付的房子。

2。開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)防范措施：對于開發(fā)商來說，主要有三大法律風(fēng)險(xiǎn)，一是行政責(zé)任，二是民事責(zé)任，三是無法按時(shí)收回墊款的風(fēng)險(xiǎn)。

對于行政責(zé)任，開發(fā)商與購房者串通，采取欺騙手段，以獲取銀行貸款的方式幫助購房者實(shí)現(xiàn)零首付，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰。情節(jié)嚴(yán)重的，還可能追究刑事責(zé)任。防范這種風(fēng)險(xiǎn)的唯一方法就是遵守法律。而且，開發(fā)商擅自打出“零首付”廣告，可能涉嫌虛假宣傳的不正當(dāng)競爭，工商行政管理部門可能會(huì)對此進(jìn)行查處。

民事責(zé)任方面，如果購房者未能按時(shí)償還銀行貸款，而開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，開發(fā)商可能需要向銀行承擔(dān)連帶還款責(zé)任，最終可能有回購房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

如果買方在后期遇到意外，無法償還甚至無法償還開發(fā)商的預(yù)付款，他可能面臨無法收回資金的風(fēng)險(xiǎn)。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，要求開發(fā)商提前詳細(xì)了解購房者的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和信用記錄，事后及時(shí)了解購房者的房產(chǎn)變化情況，積極與購房者溝通還款事宜。

3，對于法律