今天，小編將集中回答這些問題。

Q1：捐贈(zèng)的零件是否有產(chǎn)權(quán)？根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)計(jì)量規(guī)范》，大部分“捐贈(zèng)”面積只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，如沒有獨(dú)立使用的露臺(tái)、花園、地下室等，有的甚至屬于業(yè)主的公共部分。事實(shí)上，開發(fā)商不能同意為某個(gè)業(yè)主使用它們。

另外，由于自由面積不屬于物業(yè)面積，如果自由面積縮水、拆遷、出售、繼承、抵押等，購(gòu)房者的權(quán)益將得不到保障。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，只有產(chǎn)權(quán)證上用白紙黑字寫的登記面積才是合法的，而且只能寫在產(chǎn)權(quán)證上，實(shí)際付款中打折的面積才是開發(fā)商愿意給你的。

Q2:您需要支付免費(fèi)區(qū)域的物業(yè)費(fèi)嗎？

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以房屋登記面積為主要計(jì)算依據(jù)。產(chǎn)權(quán)登記前，物業(yè)公司可根據(jù)房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。

根據(jù)實(shí)際情況，開發(fā)商捐贈(zèng)面積是否應(yīng)該收取物業(yè)管理費(fèi)，主要看房屋登記是否登記。

如果捐贈(zèng)部分的面積不屬于房屋登記簿登記的面積，物業(yè)服務(wù)公司不應(yīng)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。沒有產(chǎn)權(quán)登記的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同記載的建筑面積暫計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

房屋登記后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)算。根據(jù)房屋登記簿登記的面積，多退少補(bǔ)。

也就是說，一般情況下，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)是按照房產(chǎn)證規(guī)定的面積收取的。如果免費(fèi)面積沒有包含在房產(chǎn)證中，那么就沒有必要交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，這樣看來(lái)，還是收物業(yè)費(fèi)免費(fèi)面積會(huì)更靠譜。

問題3：自由區(qū)有什么風(fēng)險(xiǎn)？

如果自由面積能寫進(jìn)合同，最后體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，與正常購(gòu)房沒有區(qū)別，也沒有風(fēng)險(xiǎn)。不過，由于大部分免費(fèi)面積并未納入購(gòu)房合同，存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)一：贈(zèng)送公共區(qū)域?qū)儆谶`法行為

部分捐贈(zèng)區(qū)域?qū)儆诠矃^(qū)域，如庭院、屋頂花園等，屬于小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，開發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送，這本身就是違法行為。

風(fēng)險(xiǎn)二：事故得不到法律支持

今后，重大安全隱患和事故的“自由區(qū)”將得不到法律支持，即使“自由區(qū)”寫入合同附加條款，也不具有法律效力。因此，“自由區(qū)”一旦發(fā)生事故或產(chǎn)權(quán)糾紛，就沒有法律支持，一切責(zé)任都由當(dāng)事人自己承擔(dān)。

風(fēng)險(xiǎn)三：房地產(chǎn)捐贈(zèng)面積在再次轉(zhuǎn)讓時(shí)不予確認(rèn)，也不計(jì)入或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證。因此，在發(fā)生投資、抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、拆遷等情況時(shí)，法律不會(huì)承認(rèn)這些捐贈(zèng)面積，而只承認(rèn)產(chǎn)權(quán)證上登記的面積。最后，我想給大家一些關(guān)于如何選擇“自由空間”的房子的建議：

我不得不說，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，購(gòu)買“自由空間”的房子是非常誘人的。如面積更大，或更舒適等。因此，面對(duì)“自由區(qū)”，我們必須牢記以下四個(gè)原則：第一，合同。

在簽訂購(gòu)房合同之前，必須將自由面積的條款寫入正式的購(gòu)房合同中；

第二個(gè)是自由面積的來(lái)源。

明確免費(fèi)區(qū)域的真實(shí)情況，防止共用區(qū)域、公共綠地、陽(yáng)臺(tái)等被用作免費(fèi)區(qū)域；

三是房產(chǎn)證。四是實(shí)用性。

在驗(yàn)房、房屋驗(yàn)收、過戶過程中，要確保自由區(qū)能申領(lǐng)房產(chǎn)證，享受與房屋主體同等的待遇。

注意自由區(qū)的實(shí)用性。有的戶型不好，有的潮濕采光差，不好裝修，未來(lái)實(shí)際利用率也低。你知道嗎