法律沒有賦予惡意違約終止權(quán)

樓市“火爆”，導致開發(fā)商不惜一切代價惜售，或約束車位和裝修，變相抬高房價。因此，不少購房者涌入二手房市場，加劇了供需緊張以及中介之間的競爭，甚至出現(xiàn)了“一天一個價”的現(xiàn)象。

北京中行（合肥）律師事務所郭震律師認為，在現(xiàn)有房價大幅上漲的情況下，賣方會意識到違約后的違約成本遠遠低于既得利益者，甚至誤以為只要交雙倍定金或違約金，就可以解除合同，然后將房產(chǎn)分開出售，獲得高房價和高收入。正是出賣人趨利避害的考慮，導致房屋買賣合同糾紛頻發(fā)。但這種故意違約行為完全背離了我國《合同法》第六條規(guī)定的“誠實信用”的基本原則。在現(xiàn)代法治社會，誠信原則被稱為民商領域的“帝王條款”。其基本要求是當事人信守諾言，誠實守信，在市場活動中不弄虛作假，在不損害他人利益和社會利益的前提下追求自身利益，要求民事主體維護當事人雙方利益和當事人利益的平衡“公民活動中的當事人和社會”郭震說，因此，出賣人故意違約并請求解除合同的行為不受法律保護，合同法也沒有賦予惡意違約方解除合同的權(quán)利。

中國法學會會員、安徽省委黨校法學博士方坤也指出，《民法通則》和《合同法》將誠實信用規(guī)定為一項基本法律原則。由于雙方信息不對稱、過戶時間長、手續(xù)繁瑣，二手房交易存在一定的風險。對出賣人而言，買受人遲遲不能付款，但買受人的風險較大：出賣人不按合同交付房屋、不協(xié)助辦理過戶登記、一房二賣、不遷戶籍等是共同風險，而這些風險往往存在于肆意違約的不誠實行為中。專家招聘預防糾紛合同條款中明確了賠償金的計算方法在法律界看來，近期頻繁發(fā)生的二手房交易違約不僅是當前樓市劇烈波動的直接反映，但也直接關系到二手房交易法律制度的完善。

廬陽區(qū)法院第一人民法院法官孔靜告訴記者，這起二手房買賣糾紛案件的處理難度很大。比如，如果買受人要求繼續(xù)履行合同，在買受人只支付部分房價的情況下如何操作，特別是如果出賣人還有銀行按揭貸款未還，如何繼續(xù)履行合同；如果買受人要求解除合同并賠償損失，損失如何認定？尤其是最近房價上漲如此之快，購房者只需支付少量定金，就可以索賠10萬甚至幾十萬以上的房價差價損失嗎？對于這些問題，孔靜建議買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時，應明確約定違約責任和賠償損失的計算，以增加違約成本，促進交易的誠信。購房者在購買二手房時，首先要注意房屋手續(xù)是否齊全，房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，避免因出賣人擅自或擅自處分房屋而帶來的風險；其次要注意房屋是否出租，因為包括我國在內(nèi)的大多數(shù)國家都承認“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能違背先成立的租賃合同；最后，在簽訂合同時應明確約定合同主體、權(quán)利保障、房價、交易等一些細節(jié)方式、違約責任、爭議解決、簽訂日期等應充分考慮并明確約定。”結(jié)合審判實踐，蜀山區(qū)法院第三人民法院副院長李立定為購房者出謀劃策。

他還提醒，購房者在通過中介公司購房時，應全面審核、了解需要提前簽訂的文件內(nèi)容，在了解相關房屋信息后，不應為了逃避中介服務費而“跳單”。如果您認為中介公司收取的中介服務費過高，可以與中介公司或經(jīng)紀人協(xié)商，不要“私下交易”，否則將承擔支付違約金的法律后果。

對于善意的買方來說，如何避免賣方惡意違約？郭震認為，在購貨合同或補充條款中可以明確約定，如果出賣人拒絕轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，或因出賣人原因?qū)е潞贤瑹o法履行，除將全部貨款退還買受人外，合同終止時，出賣人仍需按房屋增值價賠償買受人。買受人不愿解除合同的，應當及時向法院申請保全涉案財產(chǎn)，同時提起訴訟繼續(xù)履行合同。不能保全的，應當申請訴訟保全，防止出賣人惡意轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，或者將涉案財產(chǎn)“兩手賣”，并將所有權(quán)提前轉(zhuǎn)移給善意第三人。否則，一旦出現(xiàn)上述情況，且購房合同不完善，出賣人的實際損失包括哪些部分，或者買受人主張損失證據(jù)不足，將有司法不予受理的可能。多重違約的現(xiàn)狀也暴露出我國處理違約的法律制度不夠完善，違約成本過低的現(xiàn)實問題。方坤認為，在現(xiàn)行法律中，賠償損失、承擔定金或違約金責任的目的主要是賠償受害方的損失，而不是懲罰違約方。因此，存在違約方寧愿違約也不愿從中獲利的情況。對此，有必要落實懲罰性賠償原則，通過增加違約成本等手段，使買賣雙方不能隨意違約。

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