法律沒有賦予惡意違約終止權(quán)

樓市“火爆”，導(dǎo)致開發(fā)商不惜一切代價(jià)惜售，或約束車位和裝修，變相抬高房?jī)r(jià)。因此，不少購(gòu)房者涌入二手房市場(chǎng)，加劇了供需緊張以及中介之間的競(jìng)爭(zhēng)，甚至出現(xiàn)了“一天一個(gè)價(jià)”的現(xiàn)象。

北京中行（合肥）律師事務(wù)所郭震律師認(rèn)為，在現(xiàn)有房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，賣方會(huì)意識(shí)到違約后的違約成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于既得利益者，甚至誤以為只要交雙倍定金或違約金，就可以解除合同，然后將房產(chǎn)分開出售，獲得高房?jī)r(jià)和高收入。正是出賣人趨利避害的考慮，導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛頻發(fā)。但這種故意違約行為完全背離了我國(guó)《合同法》第六條規(guī)定的“誠(chéng)實(shí)信用”的基本原則。在現(xiàn)代法治社會(huì)，誠(chéng)信原則被稱為民商領(lǐng)域的“帝王條款”。其基本要求是當(dāng)事人信守諾言，誠(chéng)實(shí)守信，在市場(chǎng)活動(dòng)中不弄虛作假，在不損害他人利益和社會(huì)利益的前提下追求自身利益，要求民事主體維護(hù)當(dāng)事人雙方利益和當(dāng)事人利益的平衡“公民活動(dòng)中的當(dāng)事人和社會(huì)”郭震說，因此，出賣人故意違約并請(qǐng)求解除合同的行為不受法律保護(hù)，合同法也沒有賦予惡意違約方解除合同的權(quán)利。

中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員、安徽省委黨校法學(xué)博士方坤也指出，《民法通則》和《合同法》將誠(chéng)實(shí)信用規(guī)定為一項(xiàng)基本法律原則。由于雙方信息不對(duì)稱、過戶時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁瑣，二手房交易存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)出賣人而言，買受人遲遲不能付款，但買受人的風(fēng)險(xiǎn)較大：出賣人不按合同交付房屋、不協(xié)助辦理過戶登記、一房二賣、不遷戶籍等是共同風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往存在于肆意違約的不誠(chéng)實(shí)行為中。專家招聘預(yù)防糾紛合同條款中明確了賠償金的計(jì)算方法在法律界看來，近期頻繁發(fā)生的二手房交易違約不僅是當(dāng)前樓市劇烈波動(dòng)的直接反映，但也直接關(guān)系到二手房交易法律制度的完善。

廬陽(yáng)區(qū)法院第一人民法院法官孔靜告訴記者，這起二手房買賣糾紛案件的處理難度很大。比如，如果買受人要求繼續(xù)履行合同，在買受人只支付部分房?jī)r(jià)的情況下如何操作，特別是如果出賣人還有銀行按揭貸款未還，如何繼續(xù)履行合同；如果買受人要求解除合同并賠償損失，損失如何認(rèn)定？尤其是最近房?jī)r(jià)上漲如此之快，購(gòu)房者只需支付少量定金，就可以索賠10萬甚至幾十萬以上的房?jī)r(jià)差價(jià)損失嗎？對(duì)于這些問題，孔靜建議買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)明確約定違約責(zé)任和賠償損失的計(jì)算，以增加違約成本，促進(jìn)交易的誠(chéng)信。購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，首先要注意房屋手續(xù)是否齊全，房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，避免因出賣人擅自或擅自處分房屋而帶來的風(fēng)險(xiǎn)；其次要注意房屋是否出租，因?yàn)榘ㄎ覈?guó)在內(nèi)的大多數(shù)國(guó)家都承認(rèn)“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能違背先成立的租賃合同；最后，在簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定合同主體、權(quán)利保障、房?jī)r(jià)、交易等一些細(xì)節(jié)方式、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決、簽訂日期等應(yīng)充分考慮并明確約定。”結(jié)合審判實(shí)踐，蜀山區(qū)法院第三人民法院副院長(zhǎng)李立定為購(gòu)房者出謀劃策。

他還提醒，購(gòu)房者在通過中介公司購(gòu)房時(shí)，應(yīng)全面審核、了解需要提前簽訂的文件內(nèi)容，在了解相關(guān)房屋信息后，不應(yīng)為了逃避中介服務(wù)費(fèi)而“跳單”。如果您認(rèn)為中介公司收取的中介服務(wù)費(fèi)過高，可以與中介公司或經(jīng)紀(jì)人協(xié)商，不要“私下交易”，否則將承擔(dān)支付違約金的法律后果。

對(duì)于善意的買方來說，如何避免賣方惡意違約？郭震認(rèn)為，在購(gòu)貨合同或補(bǔ)充條款中可以明確約定，如果出賣人拒絕轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，或因出賣人原因?qū)е潞贤瑹o法履行，除將全部貨款退還買受人外，合同終止時(shí)，出賣人仍需按房屋增值價(jià)賠償買受人。買受人不愿解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向法院申請(qǐng)保全涉案財(cái)產(chǎn)，同時(shí)提起訴訟繼續(xù)履行合同。不能保全的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)訴訟保全，防止出賣人惡意轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，或者將涉案財(cái)產(chǎn)“兩手賣”，并將所有權(quán)提前轉(zhuǎn)移給善意第三人。否則，一旦出現(xiàn)上述情況，且購(gòu)房合同不完善，出賣人的實(shí)際損失包括哪些部分，或者買受人主張損失證據(jù)不足，將有司法不予受理的可能。多重違約的現(xiàn)狀也暴露出我國(guó)處理違約的法律制度不夠完善，違約成本過低的現(xiàn)實(shí)問題。方坤認(rèn)為，在現(xiàn)行法律中，賠償損失、承擔(dān)定金或違約金責(zé)任的目的主要是賠償受害方的損失，而不是懲罰違約方。因此，存在違約方寧愿違約也不愿從中獲利的情況。對(duì)此，有必要落實(shí)懲罰性賠償原則，通過增加違約成本等手段，使買賣雙方不能隨意違約。

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