1、 從民事責(zé)任角度分析（1）對(duì)于有效合同的當(dāng)事人，任何買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同并交付房屋。從公平合理的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向第一買受人履行交付義務(wù)，并向其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體來(lái)說(shuō)，根據(jù)司法解釋第八條、第九條規(guī)定，未取得房屋的購(gòu)房人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同，退還已支付的購(gòu)房款和利息，賠償損失，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。（2） 對(duì)可撤銷合同的當(dāng)事人，有撤銷權(quán)的買受人可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道一房二賣的情形之日起一年內(nèi)，請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商退還已付的購(gòu)房款和利息，賠償損失并承擔(dān)責(zé)任根據(jù)司法解釋第九條的規(guī)定，賠償責(zé)任不得超過已付貨款的一倍。（3） 對(duì)于無(wú)效合同當(dāng)事人，無(wú)效合同的善意買受人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)司法解釋第九條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商返還已付的購(gòu)房?jī)r(jià)款和利息，賠償損失，并承擔(dān)不超過已付貨款兩倍的賠償責(zé)任。第一種情況：根據(jù)司法解釋第七條的規(guī)定，在房屋補(bǔ)償安置協(xié)議中，拆遷人以特定地點(diǎn)、用途的房屋明確補(bǔ)償安置被拆遷人的，被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后來(lái)的購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，他仍然可以在買賣合同無(wú)效后提出索賠，要求取消房屋權(quán)屬登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

被拆遷人不主張上述權(quán)利的，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同，退還已付購(gòu)房款和利息，賠償損失，并承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。第二種情況：售后合同中存在惡意串通。根據(jù)合同法第十條、合同法和司法解釋的規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通合同無(wú)效。即使惡意串通已取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張合同無(wú)效，請(qǐng)求撤銷房地產(chǎn)權(quán)屬登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

善意買受人不主張上述權(quán)利的，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同，退還已付購(gòu)房款和利息，賠償損失，并承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。此外，根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款規(guī)定，“雙方惡意串通，有損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為的，應(yīng)當(dāng)追回雙方取得的財(cái)產(chǎn)，返還國(guó)家、集體或者第三人因此，房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者惡意串通，也可能承擔(dān)收回收入的法律后果，即雙方因惡意串通而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)歸國(guó)家或集體所有。二是從行政責(zé)任的角度，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的，給予警告，責(zé)令限期改正，處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。第三，從刑事責(zé)任角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上以欺詐為目的銷售一房二房，在法律情形下可能構(gòu)成犯罪。合同是指以非法占有為目的，在簽訂和履行合同的過程中，采取各種虛構(gòu)的方法騙取對(duì)方財(cái)物，數(shù)額巨大的行為。在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商兩次銷售一套房屋是否構(gòu)成犯罪時(shí)，要注意區(qū)分犯罪與民事欺詐。首先，從主觀上講，合同詐騙的主要目的是以合同的形式騙取對(duì)方的財(cái)物，即房地產(chǎn)開發(fā)商通過買受人履行合同、支付房?jī)r(jià)取得財(cái)物，但他并不打算履行交付房屋的義務(wù)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商打算免費(fèi)占有買方的財(cái)產(chǎn)。但在民事欺詐中，行為人為了獲取不正當(dāng)利益，故意不履行其他合同，但并不具有無(wú)償占有他人財(cái)產(chǎn)的故意。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更高的銷售價(jià)格，故意銷售一房二房，但又不想非法占用購(gòu)房人支付的購(gòu)房款。其次，考慮到具體行為和主觀故意，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時(shí)可能無(wú)法履行合同，比如根本不可能建房；在簽訂合同時(shí)也可能采取各種詐騙手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，騙取購(gòu)房人財(cái)物；也可能是簽訂合同后取得購(gòu)房人購(gòu)房款，意圖不履行房屋交付義務(wù)，肆意揮霍對(duì)方財(cái)物。綜上所述，在構(gòu)成合同詐騙罪的“一房?jī)少u”行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施詐騙時(shí)，必須以非法取得對(duì)方財(cái)物為目的，即只想無(wú)償占有對(duì)方財(cái)物，沒有交付房屋的意思表示，而以非法取得對(duì)方財(cái)物為目的買賣合同已經(jīng)進(jìn)入履行階段，即買受人已經(jīng)支付了房?jī)r(jià)。根據(jù)《刑法》的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即數(shù)額巨大的行為才構(gòu)成犯罪。目前，對(duì)數(shù)額沒有明確規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)，參照《最高人民法院關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，涉及公私財(cái)物2000元以上的個(gè)人詐騙數(shù)額較大。

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