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寧波
如何處理一房兩賣的問題
一房二賣的法律效力。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，應當依法登記后生效，未經登記不得生效。可見，房屋過戶登記屬于產權變動，因此辦理了房屋過戶登記手續的買受人擁有房屋所有權，成為房屋產權人。房屋所有權應當屬于已辦理房地產預告登記手續的購房人。根據《中華人民共和國物權法》第二十條第一款的規定，當事人可以通過簽訂房屋或者其他不動產買賣協議，向登記機關申請預告登記，以保證將來物權的實現。通知登記后，未經通知登記權利人同意處分不動產的，該生物權無效。
3。出賣人簽訂的兩份合同未辦理登記手續的，最先轉移房屋所有權的買受人享有房屋所有權。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，房屋所有權的轉移，視為房屋的交付和使用。可見，依法提前占有房屋具有公示和公信的功能。其中一份合同已實際履行，反映了賣方的意愿。這種表演是合法的。我們應遵循實際履行合同的原則，維護已完成的交易。兩份合同未辦理過戶登記和通知登記手續，標的房屋未交付的，預交房價款的購房人應當享有房屋所有權。因為提前支付房屋對價就意味著履行房屋買賣合同，履行了合同義務的買受人應當擁有爭議房屋的所有權。這樣既能維護正常的市場秩序，促進合同的誠信履行，又能維護當事人的合法權益。
5。一份合同已辦理商品房轉讓登記手續，另一份合同已交付標的房屋。則已辦理商品房過戶登記手續的買受人應當擁有該房屋的所有權。根據產權公示與對抗原則，房屋權屬登記應視為合同的實際履行。無論房屋是否交付，都不能對抗已辦理房屋登記手續的合同的效力。
6。另一種情況是一份合同在先，房地產已實際交付使用，但未辦理商品房轉讓登記手續；另一份合同在先，房地產未實際交付，但商品房過戶登記手續已經辦理完畢。仍應確認已辦理商品房過戶登記手續的購房人擁有房屋所有權。登記的不動產權利具有對相對人的請求權和對第三人的控制權的性質。也就是說，未辦理登記的原買受人不能按照所謂的“物權請求權”要求退房并承擔“侵權”責任，只能按照其享有的債權要求出賣人承擔違約責任。
7。上述情形均未發生的，先簽訂合同的購房人享有房屋所有權。根據公平和誠實信用的基本原則，兩個合同處于非實際履行狀態，應當先履行，先簽訂合同。買受人不履行合同的，可以向出賣人要求賠償，以彌補不實際履行合同的后果。
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