1、 房價的構(gòu)成是什么?決定商品房價格的因素很多,其中最重要的因素是土地成本、拆遷安置成本、房屋開發(fā)成本、市政公用設(shè)施成本、各項稅費(fèi)和開發(fā)商利潤。一般來說,土地成本約占住房成本的20%,拆遷安置成本約占10%-20%,房屋建安成本約占20%-30%,市政設(shè)施成本約占10%,各種稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上,再加上開發(fā)商利潤的20%左右,形成商品房價格。一些大城市的高房價還來自于征地拆遷安置的高成本。同時,部分開發(fā)商的高額利潤也是房價居高不下的原因之一。一般來說,房價可以分為四個部分:
1。地價成本:包括土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用,如郊區(qū)耕地補(bǔ)償、勞動力安置、城區(qū)拆遷周轉(zhuǎn)等。建安費(fèi):如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等,廣義上可以包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(七通一平)甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、電權(quán)費(fèi)等。,也可以轉(zhuǎn)化為建筑安裝成本;
3。開發(fā)商運(yùn)營成本:包括辦公管理成本、銷售運(yùn)營成本和融資利息;
4。開發(fā)商營業(yè)利潤。第二,房地產(chǎn)開發(fā)商如何定價?
1。成本加成法(將開發(fā)成本和利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e來確定價格)
當(dāng)然,開發(fā)商不能忽視房地產(chǎn)開發(fā)的基本成本,而建設(shè)前的成本預(yù)算在很大程度上影響著最終的銷售價格。建設(shè)成本包括土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料及人工成本,以及各種相關(guān)稅費(fèi)。這些都是硬成本,不可能避免。開發(fā)商一般以成本為基礎(chǔ),以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價。
2。市場比較法(以周邊市場同類樓盤為參照,確定合適的價格)
這是目前市場上使用最廣泛、最符合市場行為規(guī)律的定價方法。另一方面,也為購房者提供了判斷房價的方法。整體市場影響區(qū)域市場。通過將自己樓盤的相關(guān)指標(biāo)(如綠化、社區(qū)配套、朝向、戶型設(shè)計等)與周邊樓盤的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較,比較雙方在樓盤中的優(yōu)劣,然后據(jù)此制定價格。因此,同一地區(qū)的樓盤價格將處于相似的區(qū)間。區(qū)域價格影響案例價格,案例價格差異往往反映案例空間的特殊性。
閱讀以上介紹后,您是否了解更多有關(guān)住房定價技巧的知識?希望以上介紹能為您提供實際幫助。你知道嗎
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