經(jīng)過(guò)仔細(xì)考慮,現(xiàn)在是簽訂合同的時(shí)候了。合同具有法律效力,是業(yè)主維權(quán)的重要法律依據(jù)。合同是厚厚的一堆,網(wǎng)友要想仔細(xì)閱讀,就要記得在會(huì)標(biāo)上簽字。考慮到很多可能的風(fēng)險(xiǎn),與開(kāi)發(fā)商約定可能的風(fēng)險(xiǎn),并將相關(guān)約定寫(xiě)入購(gòu)房合同。購(gòu)房合同簽訂后,如果銀行因個(gè)人信用記錄不佳等原因不放款,購(gòu)房人履行合同的能力可能出現(xiàn)問(wèn)題。如果采購(gòu)合同中沒(méi)有事先約定,買(mǎi)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此,購(gòu)房者應(yīng)爭(zhēng)取達(dá)成協(xié)議,并要求開(kāi)發(fā)商在合同中注明:如果銀行貸款申請(qǐng)未能達(dá)到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款,導(dǎo)致購(gòu)房失敗,買(mǎi)賣(mài)雙方均可解除本合同,買(mǎi)方可以免除責(zé)任,并要求開(kāi)發(fā)商退還貨款。違約責(zé)任包括:簽訂合同后,購(gòu)房人要求退房,不按時(shí)付款;開(kāi)發(fā)商售房后要求換房,不按時(shí)交房;開(kāi)發(fā)商未達(dá)到交房條件強(qiáng)行交房;開(kāi)發(fā)商將房屋分兩次出售,并將房屋抵押;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí),不符合規(guī)定和約定等
相對(duì)而言,購(gòu)房者違約的情況和可能性相對(duì)較小,基本上是拖延了房屋的付款,但這種情況開(kāi)發(fā)商違約的原因是多方面的,從延遲交房到出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,從改變規(guī)劃到阻礙辦證等等,違約的可能性比較大。當(dāng)我們就違約金達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí),我們需要注意:
1。我們應(yīng)該在合同中約定更高的違約金,這在形式對(duì)等的前提下有利于買(mǎi)方。除非買(mǎi)受人對(duì)自己的付款預(yù)期沒(méi)有把握,否則可以約定延遲付款和延遲交付的違約金為房?jī)r(jià)的0.05%以上(一般開(kāi)發(fā)商會(huì)同意為0.03%)。合同解除、房款返還時(shí),銀行同期存款利息將同時(shí)返還銀行貸款利息。存款利息和貸款利息相差很大。
3。延期履行的,應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算違約金,而不是約定的一次性固定違約金。有必要給開(kāi)發(fā)商增加壓力。
4。如有可能,列出開(kāi)發(fā)商的各種違約情況,分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任,如未按時(shí)交房、未按時(shí)辦理房產(chǎn)證、未使用約定的裝修材料、未告知規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、質(zhì)量問(wèn)題等缺陷或質(zhì)量缺陷等,并約定各自的實(shí)際違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。
如果只約定“一方違約,應(yīng)向另一方承擔(dān)損害賠償責(zé)任”,則該條款等同于“否”。協(xié)議越詳細(xì)越好,以使違約條款得以實(shí)施。三是將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款。如果購(gòu)房者真的決定購(gòu)買(mǎi)廣告中的綠地、水景、會(huì)所或?qū)⒁獙?shí)施的樓書(shū)或市政規(guī)劃,最好將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款,使之成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的真實(shí)承諾。并約定如果屆時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn),可以解除合同,并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任,并明確如何計(jì)算違約金。第四,送房時(shí)如何處理面積差異,最常見(jiàn)的問(wèn)題是內(nèi)部面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e的多少,以及在建筑面積不變的情況下如何處理套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積的誤差。并約定超出此范圍怎么辦,退房還是不退房;退房包括哪些費(fèi)用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任。一般誤差超過(guò)3%,可以要求退房。你去交首付時(shí),開(kāi)發(fā)商告訴你,我們的房子漲價(jià)了,要么按照漲價(jià)后的價(jià)格,要么退房。這就要求我們?cè)诤炗嗁?gòu)房合同時(shí),價(jià)格條款要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體金額,定價(jià)方式和房屋總價(jià)要明確。并明確如果價(jià)格上漲,仍按購(gòu)房合同上的價(jià)格執(zhí)行。6簽合同時(shí)要注意房屋質(zhì)量。
購(gòu)房人在簽訂合同時(shí),應(yīng)認(rèn)真考慮《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的內(nèi)容,并將質(zhì)量保證書(shū)作為合同附件。對(duì)墻面、地板、吊頂?shù)钠街倍取⒌蹴敗N衛(wèi)防水、表面裂縫等應(yīng)作必要的約定。簽訂合同時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。在合同中確定前期物業(yè)管理公司,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(8) 明確誰(shuí)來(lái)支付費(fèi)用。交房時(shí),開(kāi)發(fā)商可能會(huì)列出不少費(fèi)用。其中有些是合理的,但大多數(shù)可能是不合理的。除契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)外,其他配套費(fèi)用不合理。9公共配套設(shè)施是否按時(shí)交付。
購(gòu)房時(shí)承諾1:1車(chē)位,小區(qū)內(nèi)有超市、娛樂(lè)設(shè)施等公共配套設(shè)施,但交付時(shí)可能無(wú)法履行。買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同中明確按照規(guī)劃要求建設(shè)的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施以及地下車(chē)庫(kù)、俱樂(lè)部由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)公布的,應(yīng)當(dāng)與房屋同時(shí)交付使用。在“如果在指定日期內(nèi)未滿(mǎn)足使用條件,雙方同意按以下方式處理”的空白行,應(yīng)說(shuō)明買(mǎi)方是否可以選擇退房。如果不能,在滿(mǎn)足使用條件之前,房屋是否可以拒收,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何支付違約金,這期間誰(shuí)負(fù)責(zé)保管房屋。基礎(chǔ)設(shè)施包括:供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ牛娫?huà)、寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線(xiàn)、有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等與社區(qū)建設(shè)相配套的設(shè)施。
供水:購(gòu)房者在購(gòu)房前,應(yīng)了解所購(gòu)房屋是屬于國(guó)家供水管網(wǎng),還是社區(qū)自有水井的地下水供應(yīng)。對(duì)于前者,買(mǎi)受人應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確,房屋交付時(shí)該住宅小區(qū)的供水已納入國(guó)家供水管網(wǎng);對(duì)于后者,購(gòu)房人應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確,房屋交付時(shí)地下水的使用已經(jīng)管理部門(mén)審批,并能出具符合檢疫部門(mén)確認(rèn)的飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告。
供電:買(mǎi)受人應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同中明確,房屋交付使用時(shí),用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò),臨時(shí)施工用電及其他不合格用電不予使用。雙電源供電的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中明確,房屋交付使用時(shí)具備雙電源供電條件。
取暖:購(gòu)房者在購(gòu)房前,還應(yīng)了解冬季所購(gòu)房屋的取暖方式。對(duì)于市政供熱,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋交付時(shí),區(qū)域供熱已納入城市供熱管網(wǎng);對(duì)于自供熱,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋交付時(shí),小區(qū)鍋爐房已建成,具備供暖條件。
供氣:供氣是最復(fù)雜的問(wèn)題,入住后“沒(méi)氣”意味著吃飯、洗澡等最基本的生活需求無(wú)法滿(mǎn)足。然而,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往以天然氣和天然氣公司要求購(gòu)房者入住率達(dá)到70%為借口,購(gòu)房者只有在接受裝修后才能進(jìn)行通風(fēng)換氣。他們只承諾達(dá)到70%,這顯然有太多的不確定因素。買(mǎi)方至少應(yīng)該要求購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)
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