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侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同是否具有法律效力

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-26 · 504人看過

購買二手房,必須征得全體產(chǎn)權(quán)人的同意,擅自處分共有財產(chǎn)應(yīng)視為無效。

讀者魏先生告訴記者,他愛上了趙先生名下的一套房產(chǎn),并在談妥價格后簽訂了房屋買賣合同。在簽訂合同時,魏先生忽略了這套房子是趙先生和妻子的共同財產(chǎn)。不料,付了購房款半個月后,當(dāng)他要求與趙先生過戶時,趙先生說,妻子不同意出售房屋,拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。魏先生非常不解,如果簽了合同,交了房款,業(yè)主能單方面違約嗎?記者就此事咨詢了專業(yè)律師。律師表示,《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十九條規(guī)定:“共有人對共有財產(chǎn)享有共同權(quán)利,承擔(dān)共同義務(wù)。在共有權(quán)存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般無效。但第三人善意有償取得財產(chǎn)的,第三人的合法權(quán)益受保護(hù);其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”。此外,《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)收回;法律另有規(guī)定的除外,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán),有下列情形:(一)受讓人善意轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn);(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn);(三)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯涋D(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),已經(jīng)登記;不需要登記的,交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的,原所有人有權(quán)向無權(quán)處分該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的人要求賠償。“因此,雖然魏先生與趙先生簽訂了購房合同,但趙先生的妻子作為共有產(chǎn)權(quán)人之一卻不同意,在簽訂購房合同后,沒有辦理過戶登記手續(xù),房屋也沒有交付,不適用上述善意取得的規(guī)定。因此,購房合同將被視為無效合同,魏先生無法取得房屋所有權(quán)。

侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同也無效

除上述情況外,購房者在簽訂合同時有幾種情況需要警惕:

首先,在簽訂合同前,有必要核實(shí)賣房人的身份。如果不是產(chǎn)權(quán)人,又沒有取得產(chǎn)權(quán)人的許可,又不能提供同意書的,有必要聯(lián)系出賣人簽訂的購房合同也無效。其次,侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同也無效。通常,優(yōu)先購買權(quán)分為共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售公房時,共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán);另外,房屋所有人出售出租房屋時,必須提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人侵犯共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的,有權(quán)向法院提起訴訟,宣告房屋買賣合同無效

值得注意的是,一些購房合同簽訂后在發(fā)生權(quán)屬糾紛的情況下,未經(jīng)依法登記非法轉(zhuǎn)讓權(quán)屬證書的行為也屬無效。如果買主覺得抓不住,可以咨詢律師律師網(wǎng)保護(hù)自己的合法權(quán)益,避免陷入購房糾紛。你知道嗎

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石遠(yuǎn)律師,上海和華利盛律師事務(wù)所合伙人律師,畢業(yè)于華東理工大學(xué),擅長處理經(jīng)濟(jì)糾紛,交通事故,人身侵權(quán),婚姻家庭,勞動糾紛等領(lǐng)域

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