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寧波
侵犯優先購買權的合同是否具有法律效力
購買二手房，必須征得全體產權人的同意，擅自處分共有財產應視為無效。
讀者魏先生告訴記者，他愛上了趙先生名下的一套房產，并在談妥價格后簽訂了房屋買賣合同。在簽訂合同時，魏先生忽略了這套房子是趙先生和妻子的共同財產。不料，付了購房款半個月后，當他要求與趙先生過戶時，趙先生說，妻子不同意出售房屋，拒絕辦理房屋過戶手續。魏先生非常不解，如果簽了合同，交了房款，業主能單方面違約嗎？記者就此事咨詢了專業律師。律師表示，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條規定：“共有人對共有財產享有共同權利，承擔共同義務。在共有權存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般無效。但第三人善意有償取得財產的，第三人的合法權益受保護；其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”。此外，《物權法》第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；法律另有規定的除外，受讓人取得該不動產或者動產所有權，有下列情形：（一）受讓人善意轉讓該不動產或者動產；（二）以合理的價格轉讓該不動產或者動產；（三）依法應當登記轉讓的不動產或者動產，已經登記；不需要登記的，交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有人有權向無權處分該不動產或者動產的人要求賠償。“因此，雖然魏先生與趙先生簽訂了購房合同，但趙先生的妻子作為共有產權人之一卻不同意，在簽訂購房合同后，沒有辦理過戶登記手續，房屋也沒有交付，不適用上述善意取得的規定。因此，購房合同將被視為無效合同，魏先生無法取得房屋所有權。
侵犯優先購買權的合同也無效
除上述情況外，購房者在簽訂合同時有幾種情況需要警惕：
首先，在簽訂合同前，有必要核實賣房人的身份。如果不是產權人，又沒有取得產權人的許可，又不能提供同意書的，有必要聯系出賣人簽訂的購房合同也無效。其次，侵犯優先購買權的合同也無效。通常，優先購買權分為共有人的優先購買權和承租人的優先購買權。房屋所有人出售公房時，共有人在同等條件下有優先購買權；另外，房屋所有人出售出租房屋時，必須提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。房屋所有人侵犯共有人和承租人優先購買權的，有權向法院提起訴訟，宣告房屋買賣合同無效。
值得注意的是，一些購房合同簽訂后在發生權屬糾紛的情況下，未經依法登記非法轉讓權屬證書的行為也屬無效。如果買主覺得抓不住，可以咨詢律師律師網保護自己的合法權益，避免陷入購房糾紛。你知道嗎
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