房地產開發(fā)企業(yè)收入確認的條件是什么？《企業(yè)會計制度》規(guī)定了收入確認的原則：“銷售商品收入在滿足下列條件時予以確認：

（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

（2）企業(yè)未轉移保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也不控制已售出的商品；

（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；

（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房對外銷售收入的確定，按照銷售收入確認原則執(zhí)行。”

可見，房地產開發(fā)企業(yè)的收入確認原則與其他企業(yè)沒有區(qū)別。但結合房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，不難找到不同觀點的線索。與一般工商企業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)的生產經(jīng)營具有以下顯著特點：

1。項目開發(fā)建設周期長，一般跨越多個會計年度。這是由房地產開發(fā)的性質決定的。一個項目從立項、取得土地使用權到建設、竣工，至少需要一兩年，最多需要三四年，甚至更長的時間。房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，投資巨大。為了籌集資金，房地產銷售往往采取預售的方式，即在商品尚未完工時向客戶收取價款。因此，交貨和收貨之間有很大的時差。

3。產品成本的計量滯后。一方面，由于項目建設與成本決算的時差，成本測算滯后于形象進度；另一方面，基礎設施和公共配套設施建設往往滯后于商品房建設。特別是在統(tǒng)一規(guī)劃、滾動開發(fā)“大”項目的情況下，一期商品房已交付使用，而花園、會所等公共配套設施可能無法竣工甚至無法開工，導致工程造價無法準確計量。鑒于上述業(yè)務性質的特殊性，房地產開發(fā)企業(yè)更容易濫用會計政策，操縱經(jīng)營業(yè)績。出于不同的目的，他們往往選擇自己的收入確認原則，如有利于事先確認利潤的“合同收款原則”粉飾會計報表；有利于稅收籌劃和盈余管理的“產權轉移原則”。那么，如何公平合理地確認房地產銷售收入呢？

小編認為，首先要正確認識“商品風險與報酬的轉移”。商品房風險和回報轉移的核心是交付商品，即交付符合客戶購買標準的房屋。這里的標準包括法律規(guī)定的強制性質量標準和客戶在合同中約定的個性化標準。住房是一種特殊商品，其銷售條件受到相關法律法規(guī)和銷售合同的嚴格限制，顧客在收到商品時有權在特定條件下退貨。比如，建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，“商品房銷售應當具備下列條件：已通過竣工驗收；供水、供電、供熱等基礎設施配套，通信、燃氣具備交付條件；其他配套基礎設施、公共設施具備交付條件或已確定建設進度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當與買賣雙方訂立書面的商品房銷售合同。如果按單位定價的房屋類型與設計圖紙不一致，或者相關面積超過約定誤差范圍或者面積誤差率絕對值超過3%，購房人可以要求退房，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。”

只有符合上述標準，商品房才能被客戶接受。在這種情況下，不辦理產權過戶不能構成退房的依據(jù)。從而真正實現(xiàn)“商品風險與報酬的轉移”。其次，必須合理地理解成本能夠可靠地計量。住房開發(fā)成本滯后的上述特點決定了“住房成本能夠可靠計量”，這在實踐中不易實現(xiàn)。因此，成本計量不僅要用到實際費用，還要用到大量的估計數(shù)據(jù)。已竣工驗收的房屋成本可以從公司的會計記錄中取得。未完工公共設施的成本需要估算。這些數(shù)據(jù)來源包括項目規(guī)劃、項目預算等，在合理估計公共配套設施成本的情況下，可視為“成本能夠可靠計量”。綜上所述，小編認為房地產企業(yè)收入確認的具體條件應包括以下四個方面：

1。項目已竣工驗收，符合銷售合同約定的交貨條件；

2。已通知買受人接管房屋，結算單已提交買受人審批；

3。已確定測量面積對應的房價，已開具發(fā)票，已收到價款或已取得付款承諾書；

4。商品房成本已經(jīng)實際發(fā)生并能夠可靠計量，公共配套設施成本能夠合理估計。你知道嗎