2014年，小劉所在單位為職工建集資房，小劉已有了一套住房，但也參加了此次集資。2014年12月，與小張簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定將自己能分到的集資房賣(mài)給小張，總價(jià)款為18萬(wàn)元;但此時(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)已比兩年前翻番了，小劉就以雙方簽訂合同時(shí)未取得房產(chǎn)證，自己沒(méi)有處分權(quán)為由起訴到法院要求確認(rèn)合同無(wú)效返還房屋。

持無(wú)效觀點(diǎn)人的主要依據(jù)如下：

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、《合同法》“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”無(wú)效以及第八十八條規(guī)定“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。因?yàn)槁毠まD(zhuǎn)讓集資建房時(shí)尚未取得權(quán)屬證書(shū)又未征得集資建房單位的同意，所以轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。另外，還有人認(rèn)為：此種行為屬于《合同法》規(guī)定“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的行為因而無(wú)效。

律師點(diǎn)評(píng)：

近幾年單位職工將所集資建造的房屋轉(zhuǎn)讓的事件時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生的糾紛亦屢見(jiàn)不鮮，由于房屋價(jià)格上漲等原因，為了獲得房屋上漲所得到的利益，轉(zhuǎn)讓方經(jīng)常會(huì)以上述依據(jù)為由主張合同無(wú)效。對(duì)于未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議究竟是否有效，當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓的是房屋所有權(quán)還是集資房資格是爭(zhēng)議頗多的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，隨著近年來(lái)理論界的認(rèn)識(shí)趨于統(tǒng)一，以及《物權(quán)法》的實(shí)施，對(duì)此問(wèn)題的處理思路已十分明確：《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但這僅僅是對(duì)物權(quán)行為的限制，而非對(duì)債權(quán)行為的限制。

房屋買(mǎi)賣(mài)被分為兩道程序，一是簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、債的關(guān)系發(fā)生，雙方均受協(xié)議的約束;二是過(guò)戶登記，即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。第三十七條所指的“不得轉(zhuǎn)讓”，是指不得發(fā)生“物權(quán)變動(dòng)”，即房產(chǎn)管理部門(mén)不得登記過(guò)戶，而不是指不得訂立債權(quán)合同、不能發(fā)生債權(quán)行為。本案中，雙方當(dāng)事人的房屋買(mǎi)賣(mài)行為實(shí)際上是集資房受益權(quán)資格轉(zhuǎn)讓行為，作為債權(quán)行為是成立的，該合同合法有效。