我是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司?，F(xiàn)在我把幾套已經(jīng)完工的商品房留給公司自用，決定把它們變成固定資產(chǎn)。請問：為了實現(xiàn)商品房開發(fā)的利潤，自用商品房能否按照公司對外銷售的價格入賬？稅務(wù)條例是什么？

律師回復(fù)：

會計核算：開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，不符合收入確認條件的，只能按賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，不確認收入。（1） 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資等，向股東或投資者分配、償還債務(wù)、交換其他企業(yè)、事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)，在所開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H取得受益權(quán)時，確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。收入（或利潤）的確認方法和順序如下：①按照企業(yè)最近一個月或最近一個月同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格確定；②主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值確定；③ 根據(jù)已開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。（2） 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和城市土地使用稅有關(guān)政策法規(guī)的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房在銷售前不征收房產(chǎn)稅；但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前已使用、出租、出借的商品房，應(yīng)當征收房產(chǎn)稅。② 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建商品房使用或者交付自用、出租或者出借后的次月起，征收房產(chǎn)稅和城市土地使用稅。（3） 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)的一部分自用或者用于租賃等商業(yè)目的時，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅，所得不列入稅收清算，相應(yīng)的所得不扣除成本費用。你知道嗎