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交付不合格房屋不算違約

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-26 · 284人看過

【案例】

2005年9月2日,被告與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂預(yù)售合同,約定房地產(chǎn)開發(fā)商為被告購買的商品房制作保溫面、安裝中空玻璃、交付時(shí)間。之后,房地產(chǎn)開發(fā)商沒有完全履行義務(wù),導(dǎo)致與被告發(fā)生糾紛。2007年2月4日,被告與原告就上述房屋簽訂了房屋買賣協(xié)議,并約定了房價(jià)、交房時(shí)間等,2008年2月28日,被告與原告到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2008年3月14日,被告向法院提起訴訟,要求房地產(chǎn)開發(fā)商重做保溫面,安裝中空玻璃,并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。經(jīng)法院調(diào)解,雙方達(dá)成協(xié)議,由房地產(chǎn)開發(fā)商一次性賠償被告13382元。原告知道后,認(rèn)為被告已將房屋出售給自己,向房地產(chǎn)開發(fā)商索賠的權(quán)利也應(yīng)屬于自己。被告收到的賠償金屬于不當(dāng)?shù)美?,?qǐng)求法院判決被告返還賠償金。法院認(rèn)為,被告人楊某于2005年9月2日與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》后,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商沒有完全履行他的義務(wù)。被告楊某根據(jù)合同向某房地產(chǎn)開發(fā)商主張權(quán)利,經(jīng)法院調(diào)解確認(rèn)。被告人楊某的行為是合法的,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。2007年2月4日,被告楊某雖將商品房出售給原告陶某,但雙方對(duì)被告楊某向房地產(chǎn)開發(fā)商主張的權(quán)利不一致,被告楊某出售給原告陶某的房屋為現(xiàn)房。因此,原告陶某要求被告楊某返還不當(dāng)?shù)美恼?qǐng)求沒有法律依據(jù),不支持原告陶某的訴訟請(qǐng)求。判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。首先,交付不合格住房屬于違約行為,商品房預(yù)售是近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。信息技術(shù)和成品房銷售已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場上房屋銷售的兩種主要形式。商品房預(yù)售合同是開發(fā)商與買受人簽訂的合同。雙方應(yīng)嚴(yán)格按照約定履行合同規(guī)定的義務(wù),否則將承擔(dān)違約后果。第二,被告有權(quán)要求賠償違約金。違約損害賠償是指因不履行債務(wù)造成的債務(wù),即債權(quán)人因債務(wù)人違約而遭受損害的,當(dāng)事人之間原有的合同債務(wù)將轉(zhuǎn)化為損害賠償債務(wù)關(guān)系。為了構(gòu)成違約損害賠償,債權(quán)人必須是合同的一方當(dāng)事人。違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)的主體僅限于合同當(dāng)事人,這從根本上取決于合同相對(duì)性原則。其次,違約在性質(zhì)上違反了合同義務(wù)。第三,違約導(dǎo)致合同債權(quán)的侵害。違約必然導(dǎo)致債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。最后,在履行過程中,并不意味著一方當(dāng)事人一旦不履行,就構(gòu)成違約。如果不履約方有正當(dāng)理由不履行合同,則不構(gòu)成違約。在《合同法》中,正當(dāng)理由包括正當(dāng)行使抗辯權(quán)、法定或約定的免責(zé)事由、因?qū)Ψ疆?dāng)事人原因造成的不履行等。本案中,房地產(chǎn)開發(fā)商向被告交付的房屋不符合合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),構(gòu)成違約。既然被告已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了房屋,承擔(dān)違約責(zé)任的最佳方式就是賠償損失。三是被告未轉(zhuǎn)移違約金請(qǐng)求權(quán)。違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)具有賠償性質(zhì),主要是通過損害賠償?shù)姆椒▉韽浹a(bǔ)或彌補(bǔ)債務(wù)人違約造成的損害后果。違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)作為一種債權(quán),也可以轉(zhuǎn)讓。但債權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備幾個(gè)條件:首先,債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須有理由。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的依據(jù)是法律的一些直接規(guī)定、法院的一些判決以及一些民事行為,如通過轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓債權(quán)。第二,必須有有效的債權(quán)。債權(quán)人有權(quán)處分債權(quán)。對(duì)有效合同債權(quán)應(yīng)作廣義的理解???a href='http://www.sdjlnm.com/chexiao/6.html' target='_blank' data-horse>撤銷合同債權(quán)和超過訴訟時(shí)效的債權(quán)可以作為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。第三,轉(zhuǎn)讓的債權(quán)是可轉(zhuǎn)讓的。為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)的讓渡,債權(quán)讓渡是必要的。一般來說,債權(quán)轉(zhuǎn)讓只要不違反法律、社會(huì)秩序和公共道德的強(qiáng)制性規(guī)定,就可以轉(zhuǎn)讓。但是,不能轉(zhuǎn)讓的債權(quán)有三種:根據(jù)合同的性質(zhì),不能轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人約定不能轉(zhuǎn)讓的債權(quán)?;谄跫s自由原則,允許當(dāng)事人在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、社會(huì)秩序和公共道德的前提下,明確禁止債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)。依法不能轉(zhuǎn)讓的債權(quán)。債權(quán)人的標(biāo)的是禁止轉(zhuǎn)讓的貨物的,轉(zhuǎn)讓人與受讓人訂立的債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

本案中,被告對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),既沒有依法強(qiáng)制轉(zhuǎn)移給原告,也沒有法院判決確定給原告,雙方在房屋買賣合同中也沒有約定損害賠償請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)移原告和被告。因此,被告取得損害賠償是基于被告與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的合同關(guān)系,具有法律依據(jù),不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。你知道?/p>

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