近期,受銀行政策和房地產(chǎn)政策的影響,出現(xiàn)了大量因買賣雙方簽訂中介協(xié)議后出現(xiàn)違約的情況。為了保護(hù)自身利益,房屋中介機構(gòu)會在中介協(xié)議中約定中介費,以保護(hù)自身利益。《合同法》對中介行為有明確規(guī)定。《合同法》第427條規(guī)定,居間人不促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付居間活動中發(fā)生的必要費用。也就是說,中介費該不該交取決于合同是否便利。如果合同方便,可以收取中介費。在一個案例中介紹。根據(jù)合同法的規(guī)定,居間人不促成合同成立的,不得要求付款。在房地產(chǎn)交易中,房地產(chǎn)中介公司往往利用自身優(yōu)勢,規(guī)避合同法的上述規(guī)定,在中介服務(wù)合同中設(shè)置高額罰則條款。在司法實踐中,人們對此類刑罰效力的認(rèn)定規(guī)定并不統(tǒng)一。筆者認(rèn)為,對此類處罰條款不應(yīng)一刀切,應(yīng)區(qū)別對待。合理的處罰條款應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑切┟黠@不公平的高額處罰條款應(yīng)當(dāng)受到司法的規(guī)制,從而最大限度地保護(hù)合同雙方的合法權(quán)益。原告:張先生被告:某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱“經(jīng)紀(jì)公司”)
2009年,上海房地產(chǎn)市場開始反彈。在上海工作的張先生認(rèn)為該買房了,于是委托中介幫他找房子。雙方約定,如果中介機構(gòu)能促成交易,張先生將向他支付購房款的2%作為中介費。2009年5月,在中介的介紹下,張某看中了一個樓盤。通過中介的協(xié)調(diào),張某與房東于同年6月6日簽訂了中介提供的房屋買賣中介協(xié)議。協(xié)議約定,張某應(yīng)在合同簽訂之日向房東支付2萬元定金,并于2009年8月8日前付清余款。購房款付清后,房東應(yīng)將房屋交給張某并辦理相關(guān)手續(xù)。協(xié)議還規(guī)定,任何一方違約,應(yīng)向中介支付購房款的2%,即4800元作為違約金。
但由于張某單方面違約,中介協(xié)議未能履行。經(jīng)協(xié)商,房東同意退還張某交納的定金。張某到中介處取定金時,中介以張某單方面違約為由,強行扣留定金4800元。經(jīng)過幾次談判,雙方陷入僵局,張某將中介告上法庭。原告在庭審中稱,根據(jù)《合同法》第427條的規(guī)定,“居間人不促成合同成立的,可以不要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動所必需的費用。”房屋買賣代理協(xié)議中的違約金與法律相沖突,應(yīng)視為無效。此外,本案中的房地產(chǎn)交易最終并不成功。中介無權(quán)要求原告支付4800元中介費,但原告同意支付500元作為中介公司的服務(wù)費。
被告辯稱,中介合同原則上是交易成功時支付中介費,但張某在房屋買賣中介協(xié)議中約定,如果買賣雙方一方違約,違約方愿意向中介公司支付違約金相當(dāng)于購買價格的2%。處罰條款經(jīng)雙方協(xié)商一致,與合同法的有關(guān)規(guī)定不沖突。因此,中介有權(quán)要求張某按合同約定支付4800元作為違約金。法院經(jīng)審理認(rèn)為,本案爭議焦點主要集中在房屋買賣中介協(xié)議中處罰條款效力的認(rèn)定上。在審理此案的過程中,法院首先對雙方進(jìn)行了調(diào)解。經(jīng)過法官耐心細(xì)致的調(diào)解工作,原告與被告自愿達(dá)成和解協(xié)議,約定由中介向張某返還2800元,剩余2000元作為其中介活動的必要費用。
注:本案以調(diào)解方式解決,終審判決書不涉及焦點問題的法律分析。在實踐中,在房屋買賣中介協(xié)議或其他房屋買賣中介合同中設(shè)置違約金是非常普遍的現(xiàn)象,容易引發(fā)糾紛。此類糾紛主要是根據(jù)《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。然而,我國現(xiàn)行法律對居間合同的規(guī)定相對落后,實踐中存在諸多爭議。筆者希望通過對本案爭議焦點和外延的分析,探討房屋買賣中介協(xié)議中處罰條款的效力。
雖然高額違約金條款看似是合同當(dāng)事人協(xié)議的產(chǎn)物,但實際上卻違反了《合同法》第四十條第三款關(guān)于格式條款的禁止性規(guī)定。房屋買賣代理協(xié)議中的違約金大多是標(biāo)準(zhǔn)條款。將違約金數(shù)額規(guī)定為合同成功履行時委托人應(yīng)當(dāng)支付的代理費,顯然違背了合同法第四十條的規(guī)定,加重了委托人的責(zé)任,構(gòu)成格式合同中的“霸王條款”。它的有效性應(yīng)該被否定。中國嚴(yán)格控制和限制格式條款的適用。高額的違約金使得中介公司不僅減少了自身的義務(wù),而且增加了委托人的義務(wù),這已構(gòu)成《合同法》第四十條禁止的格式條款,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。實踐中,高額違約金往往以格式條款的形式出現(xiàn),格式條款一般由中介公司單方面制定,反復(fù)使用,未經(jīng)中介同意,客戶不得修改。雖然我國的居間合同立法并未明確禁止設(shè)立高額違約金,但居間合同立法中隱含著一條法律原則,即居間人獲得報酬的前提是促進(jìn)交易的成功,因此,促進(jìn)交易的成功是中介獲取報酬的法定義務(wù)。高額罰款條款的存在,使中介公司變相免除了法律義務(wù)。中介的義務(wù)從交易成功轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣雙方盡快簽訂中介協(xié)議,因為一旦簽訂了中介協(xié)議,即使交易失敗,仍然可以獲得不低于中介費的違約金。因此,促成交易成功的義務(wù)變相轉(zhuǎn)移給委托人,因為如果不能促成交易成功,就必須承擔(dān)高額的違約金。這嚴(yán)重背離了中介合同的立法初衷和公平合理原則。
中介設(shè)置default子句非常重要。一旦發(fā)現(xiàn)處罰無效,只能起訴要求支付必要的中介活動費用。
居間協(xié)議中關(guān)于居間費的約定很難得到法院的支持。違約金協(xié)議公平合理,不違反法律規(guī)定和基本原則。關(guān)鍵是如何設(shè)置中介協(xié)議的默認(rèn)條款
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王軍,大連律師,中華律師協(xié)會會員,大連律師協(xié)會會員,遼寧北方明珠律師事務(wù)所律師,王軍律師具有經(jīng)濟師、綜合統(tǒng)計和合同管理員的從業(yè)經(jīng)驗,工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),思維敏捷,知識結(jié)構(gòu)多元,綜合素質(zhì)強,法學(xué)理論功底深厚,經(jīng)驗豐富。 王軍律師的專業(yè)領(lǐng)域涉及民事、刑事、商事、經(jīng)濟、行政、勞動以及非訴訟業(yè)務(wù),大連律師王軍具有在國營企業(yè)多年的工作經(jīng)驗,積累了豐富的社會閱歷、多年律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和良好的人際溝通能力,形成了王軍律師對案件爭議焦點和法官審理思 路準(zhǔn)確的判斷;對客戶理解、尊重、關(guān)懷的交往技巧,練就了其對每一個當(dāng)事人的耐心、細(xì)心、恒心和責(zé)任心。正是憑著這份對律師事業(yè)的執(zhí)著追求,王軍律師贏得了越來越多的當(dāng)事人的信任和贊譽。 王軍律師的執(zhí)業(yè)格言:不輕易承諾,不隨便放棄,真誠對待身邊的每個人,認(rèn)真做好眼前的每件事!
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