1、 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人該房屋已抵押給第三人或者故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)，致使商品房買賣合同不能履行的，買受人不能取得該房屋的，可以請(qǐng)求解除合同，退還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說(shuō)，無(wú)論是賣房后的第一次抵押，還是賣房后的第一次抵押，出賣人都構(gòu)成欺詐，并可以依法起訴承擔(dān)賠償責(zé)任。為加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記。二是如何防止購(gòu)房者購(gòu)買按揭房，有兩種方法可以防止購(gòu)房者購(gòu)買按揭房或購(gòu)房后被按揭：

首先，購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)仔細(xì)核對(duì)開發(fā)商提供的《商品房預(yù)售許可證》。許可證的第一欄有項(xiàng)目名稱。很多項(xiàng)目都是分期開發(fā)的，所以要看哪棟樓是具體的，自己選擇項(xiàng)目，你想買的樓是否在當(dāng)期范圍內(nèi)；如果許可證上有專門描述抵押情況的欄目，如果有抵押，備注中將有詳細(xì)說(shuō)明。二是買受人所購(gòu)房屋的開發(fā)商依法和本合同簽訂之日起30日內(nèi)可以在房地產(chǎn)交易所登記的，表明該房屋沒(méi)有抵押權(quán)。《物權(quán)法》實(shí)施后，將登記視為通知登記，具有準(zhǔn)物權(quán)效力，能有效防止開發(fā)商“一房?jī)少u”。第三，商品房交易需要注意事項(xiàng)，不要輕信口頭宣傳和承諾。購(gòu)房者要注意區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告和銷售人員的口頭承諾。如果無(wú)法確定公示和承諾能否兌現(xiàn)，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同的形式予以確認(rèn)。合同條款以外的事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議后，很難得到法律的保護(hù)。2檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備房屋銷售主體資格。新購(gòu)商品房時(shí)，應(yīng)事先了解并核對(duì)所購(gòu)房屋是否取得了《商品房預(yù)售許可證》，擬購(gòu)房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》規(guī)定的樓號(hào)范圍內(nèi)。這些信息可以從房地產(chǎn)管理部門公布的政府信息中獲取。在有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市，購(gòu)房者可以通過(guò)該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目的基本信息和預(yù)售情況。三。檢查商品房項(xiàng)目的建設(shè)程序。購(gòu)買既有商品房的，購(gòu)房人應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案程序和其他相關(guān)信息。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全的房屋將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買集體土地上的房屋。現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在集體土地上建造的房屋，不得出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。5謹(jǐn)慎簽訂商品房買賣合同。一是簽訂合同時(shí)，必須使用房地產(chǎn)管理部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本。要認(rèn)真閱讀并確保了解合同中的交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分溝通。第二，實(shí)踐中容易發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛的公共部位或者車庫(kù)、車位等公共設(shè)施的權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定，避免糾紛。三是簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記。

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