購房合同終止后是否賠償房屋升值損失?
在司法實踐中,對于買受人能否要求差價賠償,存在著許多不同的觀點。有人認為買賣合同終止后應(yīng)恢復(fù)原狀,房屋升值部分不予補償;也有人認為房屋升值部分應(yīng)予補償。律師認為,合同終止后,買方可以要求差價賠償。但目前,強大的法律支持是不夠的。2003年3月24日,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》出臺。但由于當時中國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定,解釋中的雙倍賠償足以彌補守約方的損失。然而,近年來,隨著房價的大幅上漲,雙倍賠償已難以約束違約的賣方。同時,司法解釋也僅限于商品房銷售糾紛,不能適用于其他房屋銷售糾紛。在房屋買賣合同糾紛中,由于出賣人在法律上或事實上的違約行為,致使合同無法履行。買受人在合同履行后不保護預(yù)期利益(如房屋增值部分)的損失,顯然是不公平的。綜上所述,它支持房屋升值損害賠償,實現(xiàn)了法律效果與社會效果的和諧統(tǒng)一。為了平衡雙方當事人的利益,遏制違約行為,維護公平貿(mào)易,在司法實踐中應(yīng)正確理解和適用合同法的有關(guān)規(guī)定,以平衡雙方當事人的利益。我國合同法第一百一十三條第一款規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù),給對方造成損失的,賠償損失的數(shù)額應(yīng)當相當于違約造成的損失包括履行合同后可以獲得的利益,但不得超過違約方在訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當預(yù)見的因違約可能造成的損失的金額。賠償范圍可以由法律直接規(guī)定,也可以由雙方約定。法律沒有特別規(guī)定,當事人沒有其他約定的,包括直接損失和間接損失在內(nèi)的一切損失,按照全額賠償?shù)脑瓌t賠償。直接損失是指財產(chǎn)損失。間接損失又稱利息損失,是指可以預(yù)期的利息損失。由于房價上漲和出賣人違約,買受人造成的間接損失包括房屋增值部分的損失。因此,有法律依據(jù)要求違約方賠償房屋升值部分的損失。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十五條對開發(fā)商遲延交付的解除合同期限作了專門規(guī)定或者買受人遲延付款的。在上述遲延履行的情況下,違約一方在被催告后三個月內(nèi)不履行的,另一方有權(quán)解除合同。而且,當事人在一定期限內(nèi)不行使解除權(quán)的,將喪失合同解除權(quán):法律沒有規(guī)定或者當事人不同意的,解除權(quán)的合理行使期限為對方催告后三個月。對方不催告的,撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,撤銷權(quán)消滅。
合同法司法解釋對商品房買賣合同的解除也規(guī)定了相應(yīng)的法律責任,并對開發(fā)商惡意侵害買受人合法權(quán)益的行為進行了較為嚴厲的賠償,即:,買受人不僅可以要求解除合同,退還已付購房款及利息,賠償損失,還可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款的賠償責任,賠償責任為原付款的兩倍。
對于其他撤銷理由,司法解釋并未賦予買受人請求懲罰性賠償?shù)臋?quán)利,這也是為了更好地發(fā)揮懲罰性賠償制度應(yīng)有的功能,準確制裁和遏制欺詐行為,惡意違約等放棄誠實信用原則,嚴重損害市場交易安全的行為,維護守約方的合法權(quán)益,促進社會信用體系的建立。
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