既然只有一套房子，又有第二次出售，就一定有一方的權(quán)益受到侵害。這是欺騙消費(fèi)者的行為。這樣的購(gòu)房合同是否具有法律效力？他的判斷準(zhǔn)則是什么？如果你想知道的話，讓我們來(lái)看看律師網(wǎng). 案件簡(jiǎn)介2002年，馬某以115萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了上海某社區(qū)的一套預(yù)售商品房。2003年7月，馬某以158萬(wàn)元的價(jià)格將房子賣(mài)給了張某。雙方簽訂的購(gòu)房合同約定，張某于合同簽訂之日支付總房?jī)r(jià)的50%，馬某將房屋交付張某，張某于當(dāng)日60日內(nèi)支付余款，雙方到房屋交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。后來(lái)，張某交錢(qián)買(mǎi)房并實(shí)際入住，并開(kāi)始裝修房子，但房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)未能如期辦理完畢。2004年10月，馬某通知張某不再履行原購(gòu)房合同。次日，馬某和趙某以180萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)r(jià)格簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并于當(dāng)日上午在房地產(chǎn)交易中心辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。隨后，趙某持產(chǎn)權(quán)證入戶，強(qiáng)行終止了張某的裝修活動(dòng)，并更換了門(mén)鎖，引起三方激烈爭(zhēng)執(zhí)。為此，張某以馬某、趙某為被告提起訴訟，以兩被告惡意串通侵害他人利益為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)馬某、趙某之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求馬某繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓義務(wù)。本案系原買(mǎi)受人要求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人就同一房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的糾紛。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：房屋出賣(mài)人與取得產(chǎn)權(quán)登記的第三人之間是否存在惡意串通，即房屋出賣(mài)人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)是否屬于真實(shí)的交易行為，原告主張轉(zhuǎn)售原合同無(wú)效和繼續(xù)履行的請(qǐng)求權(quán)是否成立。

法院判決

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中馬某與趙某的交易、過(guò)戶過(guò)程明顯不符合常理：一是次日上午馬某向張某發(fā)出解除合同的通知時(shí)，馬某與趙某同時(shí)簽訂了合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交易手續(xù)，雙方的交易中沒(méi)有中介介紹，因此馬某與趙某都無(wú)法提供證據(jù)第二是馬某與趙某的交易日期正好是房屋價(jià)格上漲的時(shí)間市里的房子持續(xù)上漲，雙方簽訂的合同價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)此，馬某和趙某未能給出合理解釋；三是趙某承認(rèn)在交易前從未核對(duì)過(guò)有爭(zhēng)議的房子，這也不符合常理；第四，馬某和趙某均表示，他們?cè)诮灰走^(guò)戶當(dāng)天以現(xiàn)金形式交付了180萬(wàn)元購(gòu)房款，但均未提供相關(guān)銀行存單和取款證明。

按照生活常識(shí)，180萬(wàn)元現(xiàn)金堆在一個(gè)大地方。清點(diǎn)鈔票的數(shù)量和核實(shí)鈔票的真?zhèn)我ê芏鄷r(shí)間。雙方在一天內(nèi)完成如此巨額的現(xiàn)金交接，顯然是違背常理的。而且，馬云稱，這筆錢(qián)并非存入銀行，而是在交易次日用于償還他人債務(wù)，但他未能提供證據(jù)證明其聲稱拖欠債務(wù)的事實(shí)、歸還債務(wù)的事實(shí)以及他人收受其巨額現(xiàn)金的事實(shí)。因此，法院最終認(rèn)定馬某與趙某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系惡意串通，損害了張某的利益，屬無(wú)效合同。趙某的轉(zhuǎn)讓登記無(wú)效。爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)恢復(fù)到馬某名下，馬某應(yīng)繼續(xù)向張某履行過(guò)戶義務(wù)。在“一房?jī)少u(mài)”的普遍現(xiàn)象中，根據(jù)《物權(quán)法》確定的以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的原則，房屋所有人在與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但未辦理過(guò)戶登記時(shí)，將房屋出售給第三人并辦理過(guò)戶登記，買(mǎi)受人只能按照約定向出賣(mài)人主張違約責(zé)任。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上漲，二手房市場(chǎng)也日益活躍。面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的誘惑，不少賣(mài)家缺乏誠(chéng)信。他們通過(guò)“一房?jī)少u(mài)”逃避已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)，以獲取更高的房?jī)r(jià)利益。在這種行為中，可以分為兩種：一種是以高于原合同的價(jià)格真實(shí)轉(zhuǎn)售房屋并完成轉(zhuǎn)讓交易；另一種是串通他人訂立虛假合同并名義轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，實(shí)際上是繼續(xù)持有該房地產(chǎn)以他人名義，等待房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。對(duì)于第二種情形，出賣(mài)人與第三人之間不存在真實(shí)的交易關(guān)系，而是通過(guò)制造虛假的交易過(guò)戶，以規(guī)避出賣(mài)人對(duì)原買(mǎi)受人的過(guò)戶義務(wù)。因此，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)轉(zhuǎn)售合同是合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效合同，相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓也無(wú)效。原買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同義務(wù)。兩種情形的區(qū)別在于出賣(mài)人與第三人之間的交易是否真實(shí)。

法院應(yīng)根據(jù)一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)對(duì)交易細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)審查，并要求轉(zhuǎn)售人和第三人在合理范圍內(nèi)承擔(dān)證明交易真實(shí)性的舉證責(zé)任。具體來(lái)說(shuō)，基于對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程的一般了解，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考察：一是交易雙方是否有合理的談判過(guò)程，包括是否有中介參與；二是，第三方是否有合理的看房流程；第三，出賣(mài)人與第三方的交易金額是否與市場(chǎng)價(jià)格一致；第三，出賣(mài)人與第三方的交易金額是否與市場(chǎng)價(jià)格一致；第四，雙方是否存在真實(shí)的交易結(jié)算賣(mài)方和第三方。出賣(mài)人和第三人應(yīng)當(dāng)合理解釋上述交易細(xì)節(jié)，并承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。如果他們不能解釋明顯不符合常識(shí)或不能提供證據(jù)的交易細(xì)節(jié)，就足以構(gòu)成法官的合理懷疑。

本案中，馬某與張某簽訂合同后一個(gè)月內(nèi)，競(jìng)得的同一地段房屋價(jià)格上漲近50%。在此背景下，馬某和趙某在一天內(nèi)辦理完簽約過(guò)戶手續(xù)，合同金額明顯低于同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格。但沒(méi)有正常的驗(yàn)房議價(jià)流程，也沒(méi)有證據(jù)證明存在真實(shí)合理的交房事實(shí)。

基于上述情況，法院足以認(rèn)定兩被告人無(wú)法證明其交易的真實(shí)性，存在惡意串通制造虛假交易損害馬某利益的行為。在當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)誠(chéng)信意識(shí)不成熟的情況下，司法審判可以保護(hù)真實(shí)購(gòu)房者取得房屋產(chǎn)權(quán)的合同利益，制裁惡意違法行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境，奠定市場(chǎng)誠(chéng)信的基礎(chǔ)，而通過(guò)積極審查交易細(xì)節(jié)，正確分配舉證責(zé)任，識(shí)別虛假串通交易尤其是二手房市場(chǎng)，對(duì)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義。

以上是關(guān)于“一房?jī)墒邸?a href='http://www.sdjlnm.com/contract/188.html' target='_blank' data-horse>合同效力判斷規(guī)則的法律知識(shí)。根據(jù)《物權(quán)法》確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須登記的原則，房屋所有權(quán)人在與買(mǎi)受人訂立買(mǎi)賣(mài)合同但未辦理過(guò)戶登記的情況下，將房屋出售給第三人，并辦理過(guò)戶登記而物權(quán)變動(dòng)仍然有效，原買(mǎi)受人只能按照約定向出賣(mài)人主張違約責(zé)任。你知道嗎