承銷行為的本質(zhì)是什么？

商品房承銷行為的本質(zhì)是買賣雙方的代理行為。它是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而出現(xiàn)的一種特殊的代理行為。其特殊性在于代理人根據(jù)代理結(jié)果（補(bǔ)足差價(jià)、購買滯銷房屋）收回代理人報(bào)酬或承擔(dān)責(zé)任。相關(guān)知識(shí)：承銷行為的法律特征是什么？

1。商品房承銷行為是商品房合同銷售行為的一種。根據(jù)承銷合同，承銷商將承銷房屋的特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。與“參建、共建”的區(qū)別在于，參建、共建是直接參與開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)，直接投入建設(shè)資金，按約定取得參建、共建房屋。承銷商只參與開發(fā)商的銷售，其參與的內(nèi)容不同，其權(quán)利義務(wù)也不同。2商品房承銷行為是以剩余商品房承銷為擔(dān)保的一種行為。承銷合同明確，承銷期屆滿后，承銷商不出售房屋的，承銷商應(yīng)當(dāng)直接購買剩余房屋。與商品房代理的區(qū)別在于，在代理權(quán)限范圍內(nèi)，代理的法律后果包括商品房不能出售，由委托人承擔(dān)最終責(zé)任。中介與中介的區(qū)別在于，中介不向開發(fā)商支付任何款項(xiàng)，也不自行承擔(dān)購買商品房的風(fēng)險(xiǎn)。承銷、代理和寄售的最大區(qū)別在于前者風(fēng)險(xiǎn)更大、利潤更高，而后者風(fēng)險(xiǎn)更小、利潤更低。三。商品房承銷行為是一種直接參與銷售的行為。在商品房的獨(dú)家銷售中，開發(fā)商將銷售特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給包銷商后，包銷商通常不會(huì)與買方一起充當(dāng)賣方。而是由承銷商直接與購房者簽訂購房協(xié)議，收取房款。中介與中介的區(qū)別在于：中介是一種中介介紹服務(wù)行為，為購房者提供信息和服務(wù)，引導(dǎo)開發(fā)商與購房者建立交易關(guān)系，獲取中介費(fèi)。中介不直接參與銷售，因此不承擔(dān)任何銷售風(fēng)險(xiǎn)。4商品房專售是一種特殊的有條件銷售。普通商品房與普通商品房的區(qū)別在于，普通商品房是買賣雙方轉(zhuǎn)讓商品房所有權(quán)的行為。雙方關(guān)系明確，一方買房，另一方買房，承銷行為是承銷商幫助開發(fā)商將商品房銷售給購房者，并取得承銷價(jià)格與銷售價(jià)格的差價(jià)。承銷的目的不是直接購買開發(fā)商的房地產(chǎn)，而是購買承銷期限屆滿不能出售的房地產(chǎn)。因此，在承銷期間，承銷商是名義上為開發(fā)商將商品房出售給買受人，實(shí)質(zhì)上是為自己出售商品房。因?yàn)椋谶@段時(shí)間內(nèi)，如果承銷商將所有承銷房屋出售給買方，他就不需要購買剩余的承銷房屋。承銷商與開發(fā)商的關(guān)系只是承銷中的代理關(guān)系，而不是買賣關(guān)系。一旦承銷期限屆滿，承銷商必須購買剩余的承銷房屋。這時(shí)，承銷商和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系就形成了。

看完本文的內(nèi)容，很明顯這是我們?cè)趯?shí)踐中經(jīng)常遇到的問題。對(duì)你來說，你需要了解清楚，才能通過承銷行為進(jìn)行合法銷售。本文還介紹了承銷行為的法律特征，希望對(duì)您有所幫助。如果您有任何其他問題，歡迎您咨詢法律律師。你知道嗎