房屋買賣合同何時失效。因為房子是建在土地上的，是土地的附著物，所以是不可分割的。因此，房屋所有權通過出售轉讓時，房屋占用范圍內的土地使用權也必須轉讓或者隨房屋一并轉讓。出賣人將房產和土地使用權出售給不同買受人的，或者在出售房屋時只轉讓房屋所有權而不轉讓土地使用權的，買受人可以主張買賣合同無效。

，合同主體無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業主出售他人的房屋，出售一般無效。該房屋產權為數人共有，須經共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應當提交共有人的同意書。部分共有人未經其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為一般無效。本合同因違反優先購買權而無效。房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。房屋所有人出售房屋時違反共有人和承租人優先購買權的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。由于非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（包括買賣）下列不動產：

①司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他形式限制不動產權利；

②依法收回土地使用權；

③有爭議的所有權；

④法律、行政法規禁止的其他情形?！逗贤ā返谒氖臈l規定：“依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續并生效的，從其規定?！狈课葙I賣合同一般成立，合同訂立時生效。但是，也有以下例外情況：

1。如果買賣雙方就合同的有效條件達成一致，則銷售合同將在有效條件得到滿足時生效。

2。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續的，經批準、登記等手續后生效。

基于房地產權屬的特殊性，交易中商品房的權屬，即買賣雙方辦理過戶登記手續后，產權應轉移給買受人。過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件，只是產權過戶的生效要件。它只影響房屋所有權的轉移，不影響合同的成立和效力?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十條第三款規定：“房地產轉讓、變更時，房地產變更登記應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請……”根據《城市私人住房管理條例》第六條的規定，“房屋權屬轉移或者房屋現狀發生變化的，必須向當地房屋主管部門辦理房屋權屬轉移或者房屋現狀變化登記手續。”。上述法律、行政法規未規定房屋買賣合同生效前必須辦理過戶登記手續。

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