根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，未取得土地使用權(quán)的土地不能抵押，因此開發(fā)商應(yīng)先取得土地使用權(quán)，然后才能申請(qǐng)抵押，而不是先抵押再申請(qǐng)土地使用證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）通過招標(biāo)、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、制品；（五）在建建筑物、船舶、航空器；（六）運(yùn)輸工具；（5）（7） 法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。第一百八十四條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但依法可以抵押的除外；（三）教育設(shè)施，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以公益為目的的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不清或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

（五）查封財(cái)產(chǎn)，（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不能抵押的其他財(cái)產(chǎn)。土地使用權(quán)抵押的前提。抵押人是土地使用權(quán)人。也就是說(shuō)，土地抵押合同的抵押人必須有抵押土地的使用權(quán)，沒有土地使用權(quán)的人不能抵押土地使用權(quán)。抵押的土地使用權(quán)通常是有償取得的。劃撥取得的土地使用權(quán)，符合下列條件，并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的，劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)可以抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）持有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證書；（四）依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府繳納土地使用權(quán)出讓金，或者以租金收入支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)抵押合同不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物和其他附著物也應(yīng)當(dāng)?shù)盅骸５厣辖ㄖ锖推渌街锏盅簳r(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也抵押。抵押人不得喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)因使用期限屆滿或者國(guó)家依法收回而不存在的，不得抵押。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并按照規(guī)定辦理抵押登記。

以上知識(shí)是對(duì)相關(guān)法律問題的解答。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，未取得土地使用權(quán)的土地不能抵押，因此開發(fā)商應(yīng)先取得土地使用權(quán)，再申請(qǐng)抵押，不得抵押后再辦理土地使用證。如果您需要法律幫助，歡迎來(lái)到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎