即便如此,由于公共貸款利率較低,市民購買第二套住房的門檻和購買成本仍將大大降低。以一套總價100萬元、貸款20年的樓盤為例。以最新政策作為組合貸款,所付利息總額比單純商業貸款少10.8萬元。根據武漢公積金中心的通知,即日起,第二套住房公共貸款最低首付比例調整為房屋總價的30%,不再要求達到房屋總價的60%。公積金中心同時表示,公貸住房套數認定和貸款金額計算仍按原政策執行,第二套住房貸款最高比例不得超過住房總價的40%。
今年1月1日起,武漢市住房公積金中心將第二套住房認定調整為“住房認定和公貸認定”。也就是說,有公積金的家庭如果在武漢有房子,或者已經用公款貸款買房(即使房子已經賣了),然后再申請公款貸款買房,就會被認定為第二套房子。首套房僅限無房地產、無公共貸款記錄的存款家庭。第三套及以上房產不能通過公積金貸款。目前,上述標準尚未改變。
值得注意的是,雖然第二套公共貸款的上限是房屋總價的40%,但對于有公共貸款記錄的家庭來說,第二套公共貸款申請的上限還有另一個“魔咒”,即不能高于60萬元減去貸款金額的差額第一筆公共貸款。同時,對于申請第二套公共貸款的家庭,現有房地產面積必須在140平方米以下,否則公共貸款已經結清后才有資格再次申請。但剩余公貸組合比例只能由公貸中心調整為公貸中心。
雖然有必要采取組合貸款模式,二套房公共貸款利率必須上浮10%,但由于公共貸款基準利率僅為4.5%,與純商業貸款相比,上浮后仍遠低于商業貸款基準利率的6.55%貸款方面,組合貸款的購買成本仍明顯降低。
如果首付是30%,其他70萬套房子都是商業貸款,總利息支出約55.7萬元。不過,如果首付為30%,剩下的40萬元依靠公共貸款,30萬元通過商業貸款,則利息支出總額為44.9萬元,兩者的息差將達到10.8萬元。武漢公積金貸款政策的調整,只是降低了第二套住房的首付,卻沒有調整第二套住房的認定標準(只認貸不認房),這意味著公貸對第二套住房的認定仍比商業貸款嚴格。
由于公共貸款利率低于商業貸款七折優惠,市場普遍預期公共貸款可以更加寬松,但公共貸款之所以依然嚴格,主要是因為流動性緊張。近兩年來,由于房地產市場火爆,公積金使用量大,加之各種原因,一些大型企業的公積金繳存量有所下降。以2013年為例,武漢市新增繳存公積金和還貸總額為232億元,而在使用方面,新增提取貸款額為302億元,形成了“用”大于“收”的局面。這種現象不僅發生在武漢,在廣州也有發生。由于公積金急需結余,當地政府近日出臺新政策,只允許一次公貸。在國內一些城市,有等待貸款甚至彩票貸款。
對此,武漢住房公積金中心相關負責人一再強調,對于符合貸款條件的客戶,一定要“盡量多貸”,以滿足員工公積金的正常使用需求。用公積金貸款購買第二套住房提示
●第二套住房公積金貸款的認定為“認房認貸”。如果在武漢有房地產,或者你用公款貸款買房(即使房子已經賣了),然后申請公款貸款買房,認定為第二套住房
●公積金貸款基準利率4.5%0%●公積金貸款最高限額60萬
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