第一步是檢查個人銀行信用狀況

我們知道，在銀行批準住房貸款之前，銀行首先檢查借款人的銀行信用狀況。如果銀行多次逾期還款，很有可能出現(xiàn)一票否決。否則，購房者只能選擇一次性付款購房。這一點非常重要，也是大多數(shù)首次置業(yè)者容易忽視的問題。銀行逾期還款主要包括信用卡逾期還款和貸款逾期還款，最常見的是信用卡逾期還款。為提高收入，該行大力推廣銀行信用卡業(yè)務(wù)，刺激居民消費，并與多家企業(yè)合作推出信用卡打折點等活動，迎合了年輕人的先進消費意識。由于很多年輕人自控能力差，沒有理財意識，不知道如何制定支出計劃，未能在銀行信用卡還款期限內(nèi)完成還款，導(dǎo)致信用卡逾期還款。有的年輕人甚至與多家銀行的信用卡打交道，破東墻補西墻，用卡支卡。一旦遇到收入不穩(wěn)定的情況，很容易造成銀行逾期還款。當然，有些情況是由于卡太多，忘記還款時間或還款金額不足造成的。不管是什么原因，結(jié)果是你的銀行信用不好。如果銀行認定你的銀行信用不好，當你需要貸款買房時，就不會那么容易審批了。不過，偶爾出現(xiàn)一兩起非惡意逾期案件也不是什么大問題。貸款前最好與銀行溝通，取得銀行的理解和認可。

第二步是評估每月的還款金額和還款期限

首先，確定你的家庭能夠負擔(dān)的每月還款金額，前提是在你的能力范圍內(nèi)，畢竟住房還款是一件長期的事情。通常，每月還款金額不應(yīng)超過家庭總收入的50%。當然，你可以根據(jù)自己的情況來做。

大多數(shù)銀行要求男性年齡加貸款期不超過65歲，女性年齡加貸款期不超過60歲。比如李先生和妻子每月總收入在8000元左右，所以銀行每月還款不應(yīng)超過4000個月。如果李先生是銀行的主要借款人，而李先生今年已經(jīng)40歲，那么李先生的貸款期限不能超過20年。最后一步，我們確定李先生的貸款年限不到20年，每月還款不到4000元。上圖為10000元月還款查詢表，即10000元對應(yīng)的月還款。還款方式有兩種：等額本金還款和等額本息還款。等額本息還款的月還款金額相同。等額還本是逐月遞減的方式。一般選擇等額本息還款。按基準利潤6.55%計算，還款期為20年，對應(yīng)月還款1萬元為74.85元/月。現(xiàn)在讓我們計算一下李先生能承受的貸款額。算法是4000（月還款）/74.85=534400，也就是說，李先生能承受的貸款金額約為53萬。

第四步是評估自有資金和首付

在上述步驟中，我們知道李先生可以負擔(dān)53萬元的貸款。如果李先生有50萬元，是否意味著李先生可以買103萬元的房子？答案是否定的，在這里我想提醒大家注意以下兩個方面來評估自己的資金是否充足。

（1）首付比例是否符合銀行要求

現(xiàn)行銀行貸款政策要求首次購房者首付應(yīng)為總房價的30%，而第二套購房者的購房比例應(yīng)為總房價的60%-70%（各城市的銀行政策略有差異）。一手房購房者要注意的是，除了一定的首付外，還需要繳納維修基金、契稅和配套費。除了繳納二手房貸稅、營業(yè)稅、首付等，在這里，我們需要提醒二手房的購房者，二手房的成交價格并非銀行貸款的認定價格。比如你買的二手房價格是150萬元。經(jīng)評估公司評估后，銀行只能以120萬元的價格向您提供貸款。如果你是首次購房者，首付是30%，貸款比例是70%，那么120萬元的價格只能貸到84萬元，那么你的首付遠遠超過實際房價的30%，也就是1.5-84萬=66萬。那么你需要準備的資金是66萬元，再加上中介費、契稅、營業(yè)稅、個稅、貸款評估費等，買一手房不存在上述問題。你一手房的售價是銀行貸款認可的價格。

第五步是評估可承擔(dān)的房款總額

確定可承擔(dān)的貸款和首付金額后，所有可承擔(dān)的房款總額都將一目了然。你知道嗎