[案例]
錢某(女)和楊某夫婦2007年10月以32萬元的價格購買了一棟三居室樓房。后來,他們認為房子離工作單位很遠,就決定賣掉,但找不到合適的買家。2008年2月初,楊某外出出差。唐經人介紹找到了錢。他說,自己過去看過這套房子,愿意以28萬元的價格購買。錢不同意。經協商,錢某決定以30萬元的價格出售該房屋。第二天,唐某先匯了15萬元。錢某隨后將鑰匙交給了唐某,但由于房產證是楊某存放在單位的,錢某提出在丈夫出差回來后辦理產權過戶登記。辦理完手續后,唐某又支付了15萬元。同年5月初,楊某從外地回來后得知房價上漲,便找到唐某,要求加價2萬元辦理過戶登記手續。唐不同意。同年5月10日,楊某以32萬元的價格將房屋出售給王某,并于5月15日與王某辦理了登記過戶手續。隨后,王某找到唐某并要求其搬走,隨后法院以侵犯楊某和王某的所有權為由對其提起訴訟,并要求法院終止楊某和王某之間的房屋買賣合同。楊某提出,妻子錢某將房屋出售給唐某時,他不知情,也未征得唐某同意,故出售無效。法院經依法審理,于2008年6月作出判決,認定王某與楊某的房屋買賣合同合法有效,決定唐某騰出爭議房屋交付給王某,并決定楊某賠償唐某損失2.5萬元因合同無效,賠償人民幣元。
[分析]
本案涉及兩份房屋買賣合同,一份是唐某與房屋所有人簽訂的房屋買賣合同,已交付但未登記;另一份是王某與房屋所有人簽訂的房屋買賣合同,未交付但已登記。這兩份合同的效力如何?誰能取得房子的所有權?
城市私有房屋管理條例第六條規定:“房屋所有權轉移或者房屋現狀發生變化時,房屋權屬轉移或者房屋現狀的登記,必須向當地房屋主管部門辦理。《合同法解釋(一)》第九條法律、行政法規規定應當辦理登記手續的,但未規定合同登記后生效,當事人未辦理登記手續的,不影響合同效力,合同標的物所有權和其他物權不得轉讓。”。可見,房屋所有權的轉移是以登記為基礎的,但不應視為買賣合同成立、生效或無效的理由。根據合同法原則,買賣合同是債權合同。雙方協商一致,合同成立。合同不缺乏有效要件的,合同有效。房屋所有權轉移登記的目的是轉移其所有權,是合同的履行。屬于合同外的法律事實。它既不是合同的成立要件,也不是合同的生效要件,與合同的效力無關。合同有效的,出賣人應當將房屋交付買受人,并協助辦理產權變更登記。否則,將構成違約。買受人可以要求出賣人繼續履行合同,也可以要求解除合同并賠償損失。法院可以責令賣方履行上述義務或者解除合同。你知道嗎
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