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寧波
農(nóng)村房屋買賣糾紛中合同效力的調(diào)查與分析
2003年，法院審結(jié)農(nóng)村房屋買賣合同效力案件16件，其中判決11件，調(diào)解4件，撤訴1件。判決的11起案件中，4起判決房屋買賣合同有效，7起判決房屋買賣合同無效。上述案件涉及房屋買賣合同效力的情形有三種：一是房屋無處分權(quán)人簽訂的房屋買賣合同；二是房屋未辦理過戶登記；三是農(nóng)村房屋買賣合同對外銷售。針對上述問題，不同的法官對同一事實作出不同的判斷。一年內(nèi)，法院審結(jié)了兩起房屋無處分權(quán)人簽訂的買賣合同案件，其中判決一宗，調(diào)解一宗。對這個問題的理解沒有差別。兩案均認(rèn)為，房屋所有人拒不承認(rèn)無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同的，房屋買賣合同無效，雙方應(yīng)當(dāng)返還房屋和價款。
2。房屋未登記是否影響房屋買賣合同效力。對于這一問題，判決書中有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，房屋買賣應(yīng)當(dāng)以登記變更、權(quán)屬轉(zhuǎn)移為有效要件，未登記的房屋買賣合同無效。土地使用權(quán)因地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物的合法轉(zhuǎn)讓而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，其法律依據(jù)為《土地管理法》第十二條，土地變更登記必須向土地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法辦理土地權(quán)屬變更登記。土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條因地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物依法轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，必須向土地行政主管部門申請土地變更登記由土地所在地縣級以上人民政府批準(zhǔn)，原土地登記機(jī)關(guān)依法辦理土地權(quán)屬變更登記。土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”另一種觀點認(rèn)為，房屋是否轉(zhuǎn)讓并不影響房屋買賣合同的效力。原因是依法成立的合同自成立之日起生效。本合同因其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而有效。辦理手續(xù)不影響房屋買賣協(xié)議的效力。
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