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寧波
我們應該選擇正確的方式來解決房屋買賣糾紛
案例：2008年，葉先生以100萬元的價格購買了一處房產。業主是張先生，是他唯一的房子。經協商，雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》。根據銷售合同，葉先生支付了50萬元的房價首付，并準備向銀行借款50萬元支付剩余的房價款。房東張先生還有30萬元房貸沒還。但張先生在收到首付50萬元后，將這筆錢挪作他用，隨后無法償還貸款，阻礙了銷售合同的履行。然后雙方都有爭議，準備通過訴訟解決。訴訟前，鑒于張某無力償還銀行貸款，且葉某無現金可償還，葉某決定行使解除合同的權利，追究張某的違約責任。因為按照這個計算，你不僅可以拿回50萬元的首付，還可以得到房價20%的罰款。
經過訴訟，法院最終支持了葉先生的全部訴訟請求，判決張先生返還房款50萬元，并支付違約金20萬元，訴訟費用由張先生承擔。但由于張先生拒絕履行生效判決，葉先生只能向法院申請強制執行。在執行過程中，葉先生遇到了意想不到的困難。由于該房屋是張先生唯一的居住房屋，法院無法強制拍賣和執行該房屋，只能尋找其他財產線索；張先生除該房屋外沒有其他財產可供執行，葉先生也無法提供其他財產線索，導致執行工作無法繼續。到目前為止，葉先生還沒有收回房屋的本金，更不用說違約金了。
律師點評：
本案中，葉先生雖然勝訴，但并未實現判決中的裁定權。損失慘重，教訓深刻。究其原因，是我們沒有考慮執行的不利因素，選擇了錯誤的訴訟方向。當買賣合同履行存在障礙時，除非房東有明確的財產可執行，最保險的辦法是要求繼續履行買賣合同，選擇房屋而不是罰款。這是因為房屋是明確的產權，繼續履行買賣合同的判斷并非不可能，因為房東擁有唯一的房屋。如果葉先生選擇買房，要求判決繼續履行買賣合同和強制過戶交易，對他的權利保護就足夠多了。相關法律知識：
合同法第135條：出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證、轉讓標的物所有權的義務。第一百五十條出賣人對交付的標的物有義務保證第三人不得向買受人主張權利，但法律另有規定的除外。建議您閱讀：
房屋買賣合同常見糾紛解決辦法
合同法相關知識
商品房買賣合同糾紛司法解釋
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