房屋租賃合同試行中應(yīng)注意的問(wèn)題分析房屋租賃合同是雙方約定在一定期限內(nèi)，一方將房屋交付另一方使用或取得收益的合同，另一方支付租金，期滿返還房屋。房屋租賃合同在我們的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中非常普遍，法院審理的此類案件數(shù)量一直居高不下。經(jīng)過(guò)幾次立法修改和完善，我國(guó)的房屋租賃制度日趨健全。但在司法實(shí)踐中，要妥善處理此類案件，需要著重解決以下幾個(gè)問(wèn)題。房屋租賃合同的租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，是出租人與承租人之間的獨(dú)立約定，是出租人將租賃物交付承租人使用和收益的期限，是承租人支付租金的期限。同時(shí)，這也是當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的前提。它關(guān)系到承租人使用租賃物的時(shí)間長(zhǎng)短、支付租金和交付租賃物的期限等，對(duì)租賃合同具有重要意義。

1。租賃期限協(xié)議。關(guān)于租賃期限，各國(guó)法律往往對(duì)最短期限沒(méi)有規(guī)定，但一般對(duì)最長(zhǎng)期限有限制。德國(guó)、意大利、日本等國(guó)民法典對(duì)最長(zhǎng)租賃期限的設(shè)定有明確規(guī)定。在這一點(diǎn)上，我國(guó)合同法借鑒了這些國(guó)家的規(guī)定，規(guī)定了最長(zhǎng)租賃期限?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超出部分無(wú)效?！?/P>

2。續(xù)租。租賃合同期滿后，租賃合同期限延長(zhǎng)的。有兩種方式：一種是協(xié)議續(xù)期，另一種是依法續(xù)期。續(xù)約是指租賃合同期滿后，出租人與承租人重新簽訂合同，延長(zhǎng)租賃期限。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條第二款規(guī)定了租賃期限的續(xù)租：“租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)租，但約定的租賃期限自續(xù)租之日起不得超過(guò)二十年?！币虼?，出租人和承租人同意續(xù)租租賃期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的20年；法定續(xù)期又稱默示續(xù)期，即租賃期限屆滿后，當(dāng)事人的行為表明租賃關(guān)系仍然存在。我國(guó)《合同法》第236條明確規(guī)定了法定續(xù)租：“承租人在租賃期屆滿時(shí)繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期不確定?！痹谶m用法定續(xù)租時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是續(xù)租關(guān)系在租金金額、支付方式、支付期限、租賃用途、維修保養(yǎng)等權(quán)利義務(wù)方面與以前保持不變，只是租賃期限由定期租賃改為非定期租賃；二是承租人本人必須繼續(xù)使用租賃物；三是不能有異議，即出租人是在租賃期屆滿前提出異議，還是在租賃期屆滿后提出異議，或者雙方在原合同中約定租賃期屆滿后不再續(xù)租租賃期限屆滿，租賃期限的法定續(xù)期不成立；第四，法定續(xù)期只適用于定期租賃，不適用于非定期租賃。二是房屋租賃合同無(wú)效。違法建筑租賃包括出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證出租或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建造的房屋，以及出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容出租的臨時(shí)建筑。違法建筑出租的，在法院辯論結(jié)束前取得主管部門批準(zhǔn)，使該建筑合法的，可以認(rèn)定租賃合同有效；違法轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同無(wú)效，即承租人未經(jīng)當(dāng)事人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人出租人。出租人知道轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，喪失訴訟勝訴的權(quán)利；轉(zhuǎn)租時(shí)，超出原承租人剩余租賃期限的部分無(wú)效，但雙方另有約定的除外。除上述情形外，當(dāng)事人主張合同無(wú)效，法院不予支持。當(dāng)事人的理由是房屋租賃合同未登記備案，當(dāng)事人的理由是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害。前者需要知道登記備案不是房屋租賃合同的有效要件。因此，當(dāng)事人主張合同無(wú)效的主張不能成立。但雙方約定登記備案為有效條件的，可以按照約定辦理。但是，一方履行主要義務(wù)，另一方接受的，合同有效；當(dāng)事人主張出租人與他人之間的買賣合同因侵犯其限購(gòu)權(quán)而無(wú)效的，法院不予支持；但是，出租人與第三人惡意串通，構(gòu)成合同法第五十二條規(guī)定情形的，買賣合同仍然可以認(rèn)定為無(wú)效。三是承租人的裝修材料如何處理。根據(jù)2009年7月30日頒布、2009年9月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)此類案件，分包合同在三種情況下應(yīng)區(qū)別對(duì)待：無(wú)效、過(guò)期和終止。合同無(wú)效時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)拆除無(wú)附著物的裝修，恢復(fù)出租房屋的原狀。出租人同意使用無(wú)附件裝修，出租人同意使用有附件裝修的，可以折價(jià)賠償。出租人不同意利用合同的，應(yīng)當(dāng)按照合同的無(wú)效過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。合同期滿，沒(méi)有附裝的，承租人應(yīng)當(dāng)自行拆除，形成附裝，出租人不予賠償。合同終止時(shí)，承租人需要拆除裝修，不得附著。有協(xié)議的，按協(xié)議辦理。沒(méi)有約定的，按下列情形處理：因出租人違約而解除合同的，出租人應(yīng)當(dāng)賠償裝修殘值損失；因承租人違約而解除合同的，出租人不予賠償；因承租人違約而解除合同的，出租人不予賠償因承租人違約而終止合同的，出租人不予賠償；因雙方違約而終止合同的，按其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任；因兩種原因終止合同的，按照公平原則分擔(dān)裝修殘值損失。同時(shí)，承租人未經(jīng)出租人同意擅自擴(kuò)建租賃房屋的，擴(kuò)建費(fèi)用由承租人承擔(dān)，出租人可以要求歸還或者賠償。經(jīng)出租人同意，擴(kuò)建費(fèi)用按雙方約定分?jǐn)偅粵](méi)有約定的，按以下方式處理：辦理合法施工手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)；不辦理合法施工手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用按雙方過(guò)錯(cuò)分?jǐn)?。在租賃合同案件中，違約金問(wèn)題較為突出，法院對(duì)如何認(rèn)定也存在一定爭(zhēng)議。但《合同法》第114條規(guī)定，違約金具有“賠償與處罰”的雙重性質(zhì)，其主要功能是賠償守約方的損失，而不是要求賠償方嚴(yán)懲違約方。2009年，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》和《最高人民法院關(guān)于審理當(dāng)前形勢(shì)下民商事合同糾紛若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（發(fā)發(fā)〔2009〕40號(hào)）進(jìn)一步明確這個(gè)原則。具體來(lái)說(shuō)，違約金的確定應(yīng)在以下情況下處理：

1。只有約定的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于造成的損失時(shí)，當(dāng)事人才能請(qǐng)求人民法院適當(dāng)減少。因此，在當(dāng)事人惡意違約的情況下，如果沒(méi)有證據(jù)證明合同規(guī)定的違約金過(guò)分高于所造成的損失，并且