隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于同居關(guān)系，共有一套房子的現(xiàn)象越來(lái)越普遍。這對(duì)戀人通常為了結(jié)婚而一起買(mǎi)房，但由于種種原因不能結(jié)婚。共有財(cái)產(chǎn)的分割成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在司法實(shí)踐中，同居期間雙方購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)未登記的，應(yīng)當(dāng)按照投資比例分割，已成為共識(shí)。但是，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記在一方或雙方名下，甚至明確登記為共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，如何分割存在諸多爭(zhēng)議，雙方出資登記的情況也不盡相同。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬方面，我國(guó)實(shí)行登記公示原則。同居時(shí)，共同購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖楣餐?cái)產(chǎn)，即確認(rèn)為共同財(cái)產(chǎn)，并按照共同分割的原則分割。但是，同居者的房地產(chǎn)投資額并不能在房產(chǎn)證登記中體現(xiàn)出來(lái)。為了體現(xiàn)公平原則，分割時(shí)應(yīng)充分考慮投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資。首先，將房屋共有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定分為股份制和共有制。房屋的共有財(cái)產(chǎn)決定了分割原則。因此，應(yīng)當(dāng)首先界定房屋共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。本案房屋的共同性質(zhì)是爭(zhēng)議的重要焦點(diǎn)。（一）登記的共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)已經(jīng)明確。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，行使不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的唯一依據(jù)是房產(chǎn)證。第17條。法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)共有人不受房屋所有權(quán)的侵害。房屋共有權(quán)證是房屋所有權(quán)證的一種。共有人取得房屋共有權(quán)證后，即取得房屋的物權(quán)。共有人可以申請(qǐng)共有權(quán)證，以保護(hù)自己的權(quán)益。因此，已明確登記的共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)證記載的內(nèi)容確定。（2） 未登記共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)認(rèn)定我國(guó)對(duì)未登記共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)認(rèn)定有不同的法律規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則意見(jiàn)》）第八十八條規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，共有人主張按份共有一些共有人聲稱要共同分享。不能證明該財(cái)產(chǎn)為股份共有的，確認(rèn)為共同所有權(quán)?！庇纱丝梢?jiàn)，沒(méi)有證據(jù)證明該財(cái)產(chǎn)為股份共有的，一般應(yīng)確認(rèn)為共同所有權(quán)。但《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定：“共有人對(duì)共同不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)的共有權(quán)、共有權(quán)沒(méi)有約定，或者約定不明確的，除共有人有家庭關(guān)系外，視為股份共有。”這說(shuō)明在約定不明確的情況下對(duì)于法律承認(rèn)的共有人之間的特殊家庭關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為股份共有。從法律適用的角度看，《物權(quán)法》的實(shí)施較晚，這說(shuō)明現(xiàn)行法律對(duì)于未登記共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)認(rèn)定，除約定或者特殊的家庭關(guān)系外，一般應(yīng)視為共有，而不是共有。（3） 產(chǎn)權(quán)登記與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不一致。

產(chǎn)權(quán)登記是一種基于當(dāng)事人申請(qǐng)的登記，是產(chǎn)權(quán)公示的重要方式。作為權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)僅具有推定證據(jù)的效力，僅具有以公示方式對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行表彰和說(shuō)明的具體功能，有時(shí)與實(shí)際權(quán)利狀況并不完全吻合。權(quán)利關(guān)系人提供充分證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利狀況與實(shí)際不符的，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)。比如在婚姻家庭關(guān)系中，雖然有的不動(dòng)產(chǎn)是以夫妻一方的名義登記的，但仍然是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而有的不動(dòng)產(chǎn)只是以繼承人的名義登記的，但卻是家庭共同財(cái)產(chǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，當(dāng)情侶為結(jié)婚而購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他們的登記所有人與實(shí)際投資者并不完全相同。其中一些基金可能由雙方共同出資，只注冊(cè)為其中一個(gè)基金。有的甚至以自己的名義登記，即使一方根本沒(méi)有出資。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是確定物權(quán)的最重要依據(jù)，但不是唯一依據(jù)。也可能有例外，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記可能與字間權(quán)屬不一致。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合各種證據(jù)確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，在財(cái)產(chǎn)分割中體現(xiàn)公平原則。從1994年2月1日起，中國(guó)不再有條件地承認(rèn)事實(shí)婚姻。1994年以前符合法定結(jié)婚條件的，男女雙方以夫妻名義同居，并于1994年2月2日起訴離婚的，應(yīng)視為事實(shí)婚姻。對(duì)于事實(shí)婚姻，財(cái)產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)法定分割的原則處理。同居不構(gòu)成事實(shí)婚姻，表面上具有合法婚姻的一些特征，但性質(zhì)不同。夫妻共同財(cái)產(chǎn)具有人身關(guān)系的屬性，這一屬性受到婚姻法的特別限制。同居期間購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)與合伙投資性質(zhì)類似。雖然有人提出同居期間購(gòu)買(mǎi)的共同財(cái)產(chǎn)可以參照婚姻法適用的夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理原則來(lái)處理，但本案上訴人彭日成也提出了這一主張，最高人民法院為審理同居案件專門(mén)制定的《關(guān)于人民法院審理未經(jīng)婚姻登記的夫妻名義同居案件的意見(jiàn)》如下：“由此可見(jiàn)，法院對(duì)同居關(guān)系和婚姻關(guān)系案件的處理是不同的。其中，最高人民法院《關(guān)于人民法院審理未經(jīng)婚姻登記的夫妻以夫妻名義同居案件的若干意見(jiàn)》第十條規(guī)定：“非法同居關(guān)系終止時(shí)，對(duì)雙方在同居期間取得的收入和財(cái)產(chǎn)予以沒(méi)收已明確，同居期間購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)只能作為共同財(cái)產(chǎn)處理，不能參照夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割原則處理。因此，本案中的財(cái)產(chǎn)不能參照夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割原則處理。第三，房地產(chǎn)作為共有財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，仍應(yīng)考慮出資。

民法通則意見(jiàn)第90條明確了一般共有財(cái)產(chǎn)的分割原則，并指出法律規(guī)定平等分配只是共有財(cái)產(chǎn)分割的原則要求，而出資規(guī)模是考慮分配的另一個(gè)不可或缺的因素，而共同財(cái)產(chǎn)具體而言，主要是指共有人的出資份額。關(guān)于共同財(cái)產(chǎn)的平等分配沒(méi)有明確的協(xié)議是不正確的。平等分配和出資額是共同所有制分割應(yīng)當(dāng)考慮的條件。這主要是出于公平原則的考慮。民法公平原則是民法的最高原則。在與其他民法原則的關(guān)系中，公平原則起著重要的指導(dǎo)和統(tǒng)領(lǐng)作用。民法中的公平原則通常體現(xiàn)在民法通則中，但它不僅通過(guò)權(quán)利義務(wù)通則來(lái)實(shí)現(xiàn)，而且通過(guò)一些處理不公平民事關(guān)系的特殊規(guī)則來(lái)實(shí)現(xiàn)。你知道嗎