首先是繼承。繼承有兩種，一種是法定繼承，另一種是遺囑繼承。法定繼承是指房屋在沒有遺囑的情況下，按照繼承順序進行轉讓和分配。如果有兩個孩子，但老人只想把房子給其中一個，他需要提前立遺囑，明確誰是繼承人。

遺產涉及的主要費用是房屋評估費和遺產公證費。房屋評估費一般為房屋評估價格的5‰，但每宗至少收取1000元。一般來說，評估價格會比市場價格低30%左右。所以對于一套市場價500萬元的房子來說，評估費大概在1.8萬元左右。繼承公證費按照評估價格的梯度執行。福利費不足20萬元的，按不超過1.2%收?。?0萬元以上50萬元以下的，按不超過1%收?。?0萬元以上500萬元以下的，按不超過0.8%收?。?00萬元以上1000萬元以下的，按不超過1%收取超過0.5%；超過1000萬元的部分，按不超過0.1%的稅率征收。

一般來說，一套市場價500萬元的普通商品房，上述稅費加起來約5萬元。沒有營業稅、個人所得稅和契稅。父母在世時，不能繼承遺產。繼承房子的第二種方法是把房子送給別人。父母自愿免費把自己的私有財產給子女。一般來說，直系親屬之間的捐贈是最方便的。捐贈應當繳納公證費、評估費、登記費和印花稅。受贈房屋的人還將全額征收契稅，一般為3%?？偟膩碚f，如果北京市500萬市場價的房子評估價在350萬左右，稅金在12萬左右，成本就高于繼承。但在限購的北京，孩子需要有購買指數。否則，即使父母想送人，孩子也買不到房子。第三種方法是直接賣給兒童。父母將房屋出售給子女的方式與普通交易方式完全相同，交易過程中產生的稅收也與普通房地產交易方式相同。

如果這套房子是父母唯一的，而且已經在這套房子里住了5年，而且孩子是第一次買的，那么個人所得稅和營業稅就會減少，而且要繳納占住房總金額1%的契稅。如果這套房子的評估價在350萬左右，就需要繳納3.5萬多元的稅費。這也是最低稅。如果房子不足5年或不是唯一一套，除了要繳納1%的契稅外，還需要繳納總額的2%個人所得稅和5.5%的營業稅，成本近30萬。

總的來說，繼承不動產的成本是最低的，但是老人活著的時候承受不了?，F在很多人選擇用遺囑來明確財產繼承，但需要注意的是，遺囑必須經過公證。如果沒有意愿，特別是面對多個孩子，住房分配可能會遇到更多麻煩。

捐贈和銷售的方式，都需要購房指標，這將受到限購的影響。贈與稅成本不高，但如果將來把房子賣掉，將面臨高額的稅收成本，尤其是所得稅。買賣的方式是最簡單最快的。當它符合減稅條件時，仍然是一個好辦法。

需要提醒的是，物權登記是我國的物權標準。如果老人選擇贈送，如果還沒有完成房屋置換，可以取消贈送。但是，如果產權變更已經在房屋產權中心完成，就沒有辦法取消贈與。你知道嗎