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寧波
如何處理房屋中介業(yè)務(wù)中的押金糾紛
案例：
乙方（買(mǎi)方）與甲方（賣(mài)方）簽訂中介協(xié)議，通過(guò)A公司（中介）購(gòu)買(mǎi)一套兩室一廳的二手房。中介協(xié)議的內(nèi)容是，乙方以30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，并通過(guò)A公司將1.5萬(wàn)元（購(gòu)房款的5%）作為定金轉(zhuǎn)讓給甲方，房屋的交付和付款在正式簽訂的購(gòu)房合同中確認(rèn)。中介協(xié)議雙方簽字確認(rèn)：乙方簽字確認(rèn)；a公司加蓋公章和經(jīng)辦人簽字，經(jīng)紀(jì)商簽字欄為空；甲方承諾乙方的購(gòu)買(mǎi)條件并簽字確認(rèn)，與乙方簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的日期不明確。但在購(gòu)房合同正式簽訂前，乙方反悔購(gòu)房，定金已交給a公司轉(zhuǎn)付給甲方，此時(shí)甲方放棄行使定金的權(quán)利，乙方要求a公司返還定金，但a公司要求押金作為中介協(xié)議的違約金，不予退還！中介協(xié)議的效力如何？乙方能否要求退還押金？中介扣除定金作為違約金是否合理？律師表示：
<1談判是三方真實(shí)意思的表達(dá)，并不違反法律規(guī)定。本協(xié)定自成立之日起生效。中介公司a只蓋章沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人簽字，不影響合同的成立和效力。根據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，“當(dāng)事人以合同形式訂立合同的，雙方在合同上簽字或者蓋章時(shí)即為合同成立”，這意味著合同的成立不需要a公司的印章和經(jīng)紀(jì)人的簽字同時(shí)存在。只是在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)交往中，習(xí)慣了當(dāng)事人在合同上同時(shí)簽字蓋章，這并不意味著法律是這樣規(guī)定的，中介合同也沒(méi)有明確規(guī)定本合同只有雙方簽字蓋章后才能生效。在這種情況下，中介協(xié)議中還注明，1.5萬(wàn)元定金由a公司轉(zhuǎn)讓給甲方，由于乙方反悔后甲方明確放棄行使定金的權(quán)利，乙方可以要求a公司返還定金。根據(jù)本合同的相對(duì)性原則，定金的權(quán)利和義務(wù)為甲方和乙方，甲方僅代表甲方轉(zhuǎn)讓定金，無(wú)權(quán)定金。本案中定金與違約金的標(biāo)的不同，屬于兩種法律關(guān)系，本案不存在違約金條款。a公司擅自將保證金作為違約金。無(wú)論在法律上還是在事實(shí)上，都沒(méi)有法律和合同依據(jù)。押金和違約金混淆了。在合同有效的前提下，分析法律關(guān)系是處理此類(lèi)糾紛的關(guān)鍵。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第四百條和第十七條的規(guī)定，“居間人不促成合同成立的，不得要求報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)所必需的費(fèi)用”。由于甲乙雙方尚未簽訂購(gòu)房合同，甲方不能要求乙方支付報(bào)酬，但可以要求乙方支付從事中介活動(dòng)所需的費(fèi)用支出。你知道嗎該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
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簡(jiǎn)介:
保定律師石進(jìn)學(xué)， 河北宇昊律師事務(wù)所合伙人、副主任律師，1995年以保定地區(qū)第六名的高分通過(guò)律師資格考試，1996年在該所執(zhí)業(yè)至今。石進(jìn)學(xué)律師具備扎實(shí)地法律專(zhuān)業(yè)功底，經(jīng)過(guò)20余年的執(zhí)業(yè)又具備了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。在執(zhí)業(yè)過(guò)程中視當(dāng)事人之托為己任，并注重辦案的社會(huì)效果，始終堅(jiān)持“替百姓說(shuō)話、為企業(yè)分憂”的樸實(shí)宗旨，多起案件的辦理結(jié)果均受到了委托人的好評(píng)。特別是1997年辦理的四川76名民工索要?jiǎng)趧?dòng)報(bào)酬一案，在民工一方準(zhǔn)備好炸藥包，廠方法人代表聘請(qǐng)保鏢雙方矛盾一觸即發(fā)的危急情況下，與民工在磚廠同吃同住四天四夜，睡磚窯、喝井水，穩(wěn)定民工情緒，做廠方工作，終于成功將該案調(diào)解。保定市司法局發(fā)出工作簡(jiǎn)報(bào)，予以表彰，保定日?qǐng)?bào)、保定晚報(bào)也分別刊發(fā)了題為《石律師出現(xiàn)在危急時(shí)刻》和 《 勞資雙方劍拔弩張，情急之中律師挺身》的相關(guān)報(bào)道。在辦理各類(lèi)委托案件的同時(shí)，先后擔(dān)任多家重點(diǎn)企業(yè)、公司的法律顧問(wèn)，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航，深得顧問(wèn)單位的信任。 突出優(yōu)勢(shì)：22年辦案經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)理論扎實(shí)、誠(chéng)實(shí)信用負(fù)責(zé)。
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