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寧波
小產(chǎn)權(quán)房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)
一般來說，小產(chǎn)權(quán)房是指建在集體土地上，只能出售給集體成員的房屋。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的所謂小產(chǎn)權(quán)實(shí)際上沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會(huì)對(duì)購房合同進(jìn)行備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的主要法律風(fēng)險(xiǎn)有：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，購房人購買小產(chǎn)權(quán)房，但屬于違法用地、違法建設(shè)的，面臨被有關(guān)部門整改的風(fēng)險(xiǎn)，依法停止房屋建設(shè)并拆除。購房者可能會(huì)面臨拿不到房子、又不能及時(shí)領(lǐng)房款的尷尬。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、讓渡、出租用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋，不受法律承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等法定手續(xù)。
購買小產(chǎn)權(quán)房不能以銀行貸款的形式，不能依法設(shè)定抵押，不能辦理房屋過戶手續(xù)，因此不可能進(jìn)行二手房交易。三是拆遷不能補(bǔ)償。
在國家征地拆遷的情況下，購房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的供水、供電、供氣等配套設(shè)施由于未納入國家規(guī)劃，無法得到有效保障。第五，合同不受法律保護(hù)。
由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，非集體買賣雙方簽訂的合同也無效。如果將來有升值或拆遷補(bǔ)償，出賣人可以隨時(shí)違約，對(duì)投資方或業(yè)主都不會(huì)產(chǎn)生增值效應(yīng)。
如果愿意買房的朋友在買房前一定要做各種功課，判斷是否是小產(chǎn)權(quán)房的簡單方法就是看開發(fā)商是否有五證。你知道嗎
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羅文謙執(zhí)業(yè)律師、國家高級(jí)人力資源管理師、國家職業(yè)規(guī)劃師和經(jīng)濟(jì)師，具有深厚的法學(xué)理論知識(shí)和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，擅長婚姻繼承、勞動(dòng)工傷、民間借貸、合同糾紛、交通事故、房屋賣買、建筑施工、股權(quán)糾紛等各類民商事經(jīng)濟(jì)糾紛，以及行政訴訟和刑事辯護(hù)，尤其對(duì)環(huán)境污染案件涉及的民事侵權(quán)賠償、刑事辯護(hù)和行政訴訟法律業(yè)務(wù)具有專業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，另外還精通公司法實(shí)務(wù)、公司的設(shè)立、變更、并購、股權(quán)設(shè)計(jì)、股權(quán)激勵(lì)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司上市、新三板法律實(shí)務(wù)等非訴業(yè)務(wù)。
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