住房抵押權的主體包括三方當事人:借款人、貸款人(又稱抵押權人)和住房抵押人。房屋抵押人是指有權處分房屋的人,可以是借款人本人,也可以是借款人以外的第三人。住房抵押貸款的主體是買受人(借款人)、房產中介和抵押銀行(貸款人)。需要特別指出的是,住房抵押貸款的貸款人可以是銀行或者其他金融機構,也可以是企業、事業單位、法人、自然人或者其他機構。但是,按揭銀行通常參與住房按揭,即貸款人必須是銀行。貸款的目的和用途是不同的。在住房抵押貸款中,借款人的目的是整合資金,用于購房和其他項目的投資。它不必用于購房或工程建設。貸款人的目的是放貸資金,賺取利潤,保證資金安全;在住房抵押貸款中,銀行的貸款只能用于特殊用途。貸款的目的是購買房地產或現有房屋,或用于開發在建項目。按揭銀行的宗旨是放貸、盈利,確保資金安全。房產中介參與擔保的目的是為了出售房屋。
3。住房抵押權只涉及兩種法律關系:主要債權債務關系和抵押關系。但是,房屋抵押涉及多種法律關系:①抵押人(買受人)與房地產開發商的關系;②抵押人向銀行支付購房款與抵押權人的關系;
③抵押人以所購商品房為擔保,按合同約定向銀行償還貸款本息而形成的抵押貸款擔保關系;
④房屋開發商與銀行之間的擔保關系,以保證抵押人還清貸款;為避免資金劃轉的麻煩,買受人授權銀行以買受人的名義將貸款劃入開發商賬戶。在這些復雜的法律關系中,商品房買賣關系是抵押權的基本法律關系,按揭貸款關系是抵押權的核心關系,擔保關系和擔保關系是抵押權的從屬法律關系。法律關系的客體不同。
雖然住房抵押和住房抵押都與抵押有關,但法律關系的對象不同。住房抵押權的客體是購買的不動產。在目前的銀行實踐中,根據按揭房屋的形式,按揭分為甲類按揭貸款(樓花按揭)、乙類按揭貸款(現房按揭)和在建工程按揭。住房抵押權的客體是抵押人有權處分的房屋,必須是已經竣工并辦妥房地產證的既有建筑物。買賣合同標的物與擔保合同標的物的區別。
在房屋抵押中,房屋買賣合同的標的物和擔保合同的標的物應當相同,即所購房屋抵押給銀行,但擔保房屋是相同的。同時,對于未來的房子來說,因為房子還沒有建成或者正在建設中,也就是說未來的房子能否順利建成是一個未知數,而且存在一定的風險。具體結果主要取決于開發商的履約能力,其實質應是一種期待權。但是,房屋抵押合同中的中標對象不得與抵押物相同。抵押物是依法歸自己或者他人所有的抵押物。抵押物是一種既得權利,存在于現實中。權利的實現是不同的。住房抵押權的本質在于有擔保債權的實現。有效的房屋抵押權,設定房屋抵押權后,債務人履行債務的,房屋抵押權消滅;債務履行期尚未屆滿的,房屋抵押權人無權行使抵押權,否則,屬于侵權行為。因此,只有在債務人或者保證人違約的前提下,才能根據我國《擔保法》第五十三條的規定:“債務履行期屆滿,抵押權人尚未清償的,抵押權人可以與抵押人協商,對抵押物折價,協議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟,實現抵押權。抵押權人實現抵押權的方式有三種:抵押物折價、抵押物拍賣和抵押物變賣。而且,抵押權人要實現抵押權,必須先與抵押人協商。協議是實現抵押權的必要程序。協議不成的,抵押權人只能向人民法院起訴,通過法院實現抵押。抵押權人無權將抵押物折價或者自行拍賣、變賣。在房屋抵押合同中,當抵押人不履行債務時,實踐中有三種常見做法:一是房屋開發商承擔回購抵押物的連帶責任,房屋抵押合同約定按房價的70%回購);二是以拍賣折價方式處分抵押人的商品房,與抵押權的實現方式相同;
三是,擔保人(房地產開發商)承擔連帶擔保責任。你知道嗎
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簡介:
郭煒律師,法學學士、工商管理學士,是廣東洋三律師事務所專職律師。廣東洋三律師事務所是廣東省中山市第一批改制成立的合伙制律師事務所,因出色的業績被中國政法大學定點為“教學實踐基地”。郭煒律師從事法律職業多年,通過多年從事法律學習和實踐,始終恪守法律底線,勤勉盡責地處理每一個案件,為當事人提供最專業的法律服務。 擅長領域主要包括常年法律顧問(協助企業處理日常法律事務以及訴訟事務),商事訴訟業務(民商事領域的爭議解決與訴訟、公司勞動人事、交通事故等)及刑事辯護。 如需要委托代理,聯系電話、微信:13326980486。地址:廣東省中山市東區東裕路26號洋三律師大廈
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