住房抵押權(quán)的主體包括三方當(dāng)事人：借款人、貸款人（又稱抵押權(quán)人）和住房抵押人。房屋抵押人是指有權(quán)處分房屋的人，可以是借款人本人，也可以是借款人以外的第三人。住房抵押貸款的主體是買受人（借款人）、房產(chǎn)中介和抵押銀行（貸款人）。需要特別指出的是，住房抵押貸款的貸款人可以是銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)，也可以是企業(yè)、事業(yè)單位、法人、自然人或者其他機(jī)構(gòu)。但是，按揭銀行通常參與住房按揭，即貸款人必須是銀行。貸款的目的和用途是不同的。在住房抵押貸款中，借款人的目的是整合資金，用于購(gòu)房和其他項(xiàng)目的投資。它不必用于購(gòu)房或工程建設(shè)。貸款人的目的是放貸資金，賺取利潤(rùn)，保證資金安全；在住房抵押貸款中，銀行的貸款只能用于特殊用途。貸款的目的是購(gòu)買房地產(chǎn)或現(xiàn)有房屋，或用于開發(fā)在建項(xiàng)目。按揭銀行的宗旨是放貸、盈利，確保資金安全。房產(chǎn)中介參與擔(dān)保的目的是為了出售房屋。

3。住房抵押權(quán)只涉及兩種法律關(guān)系：主要債權(quán)債務(wù)關(guān)系和抵押關(guān)系。但是，房屋抵押涉及多種法律關(guān)系：①抵押人（買受人）與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系；②抵押人向銀行支付購(gòu)房款與抵押權(quán)人的關(guān)系；

③抵押人以所購(gòu)商品房為擔(dān)保，按合同約定向銀行償還貸款本息而形成的抵押貸款擔(dān)保關(guān)系；

④房屋開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系，以保證抵押人還清貸款；為避免資金劃轉(zhuǎn)的麻煩，買受人授權(quán)銀行以買受人的名義將貸款劃入開發(fā)商賬戶。在這些復(fù)雜的法律關(guān)系中，商品房買賣關(guān)系是抵押權(quán)的基本法律關(guān)系，按揭貸款關(guān)系是抵押權(quán)的核心關(guān)系，擔(dān)保關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系是抵押權(quán)的從屬法律關(guān)系。法律關(guān)系的客體不同。

雖然住房抵押和住房抵押都與抵押有關(guān)，但法律關(guān)系的對(duì)象不同。住房抵押權(quán)的客體是購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)。在目前的銀行實(shí)踐中，根據(jù)按揭房屋的形式，按揭分為甲類按揭貸款（樓花按揭）、乙類按揭貸款（現(xiàn)房按揭）和在建工程按揭。住房抵押權(quán)的客體是抵押人有權(quán)處分的房屋，必須是已經(jīng)竣工并辦妥房地產(chǎn)證的既有建筑物。買賣合同標(biāo)的物與擔(dān)保合同標(biāo)的物的區(qū)別。

在房屋抵押中，房屋買賣合同的標(biāo)的物和擔(dān)保合同的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)相同，即所購(gòu)房屋抵押給銀行，但擔(dān)保房屋是相同的。同時(shí)，對(duì)于未來的房子來說，因?yàn)榉孔舆€沒有建成或者正在建設(shè)中，也就是說未來的房子能否順利建成是一個(gè)未知數(shù)，而且存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。具體結(jié)果主要取決于開發(fā)商的履約能力，其實(shí)質(zhì)應(yīng)是一種期待權(quán)。但是，房屋抵押合同中的中標(biāo)對(duì)象不得與抵押物相同。抵押物是依法歸自己或者他人所有的抵押物。抵押物是一種既得權(quán)利，存在于現(xiàn)實(shí)中。權(quán)利的實(shí)現(xiàn)是不同的。住房抵押權(quán)的本質(zhì)在于有擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。有效的房屋抵押權(quán)，設(shè)定房屋抵押權(quán)后，債務(wù)人履行債務(wù)的，房屋抵押權(quán)消滅；債務(wù)履行期尚未屆滿的，房屋抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為。因此，只有在債務(wù)人或者保證人違約的前提下，才能根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第五十三條的規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人尚未清償?shù)模盅簷?quán)人可以與抵押人協(xié)商，對(duì)抵押物折價(jià)，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有三種：抵押物折價(jià)、抵押物拍賣和抵押物變賣。而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必須先與抵押人協(xié)商。協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必要程序。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人只能向人民法院起訴，通過法院實(shí)現(xiàn)抵押。抵押權(quán)人無權(quán)將抵押物折價(jià)或者自行拍賣、變賣。在房屋抵押合同中，當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)時(shí)，實(shí)踐中有三種常見做法：一是房屋開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)抵押物的連帶責(zé)任，房屋抵押合同約定按房?jī)r(jià)的70%回購(gòu)）；二是以拍賣折價(jià)方式處分抵押人的商品房，與抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式相同；

三是，擔(dān)保人（房地產(chǎn)開發(fā)商）承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。你知道嗎