土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃是什么？

（1）方案一——土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓？

該方案的基本操作流程比較簡(jiǎn)單，即C公司將自己的土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給B公司，所涉及的稅費(fèi)由雙方分別繳納。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)范，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作了限制性規(guī)定。因此，采用方案一出讓土地使用權(quán)時(shí)，必須符合上述強(qiáng)制性法律條件，特別是對(duì)已完成開發(fā)總投資25%的限制。方案一實(shí)施過程中需繳納的稅費(fèi)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。其中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅負(fù)擔(dān)較重。如果按規(guī)定發(fā)放，將大大增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。綜上所述，方案一的優(yōu)點(diǎn)是出讓程序簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是土地使用權(quán)出讓的稅收成本高。除了交易費(fèi)用和印花稅，受讓方還要繳納更高的契稅，而出讓方還要繳納更高的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，這大大增加了企業(yè)的開發(fā)成本，增加了雙方企業(yè)的負(fù)擔(dān)。（2） 方案2——股權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地投資設(shè)立子公司階段的稅收籌劃。（1） 土地增值稅。法律依據(jù)：（1）現(xiàn)行有效的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)，1995年5月25日）第一條：房地產(chǎn)投資？合資企業(yè)，一方何時(shí)出資？合資企業(yè)投資或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)給被投資方？合資企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作為作價(jià)或作為合資企業(yè)的條件，暫時(shí)免征土地增值稅？轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)的投資性合營(yíng)企業(yè)，是否征收土地增值稅？（2） 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局現(xiàn)行有效的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)，2006年3月2日）第五條：以土地（房地產(chǎn)）為股份投資或者合資經(jīng)營(yíng)的，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條的規(guī)定，不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資、聯(lián)營(yíng)其商業(yè)地產(chǎn)的住房方面，一般可以免征土地增值稅，但也有例外，即以土地使用權(quán)進(jìn)行投資，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，必須繳納土地增值稅（二）營(yíng)業(yè)稅。法律依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定，投資無形資產(chǎn)和房地產(chǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，參與投資者的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)；（三）依法繳納企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等其他稅費(fèi)。

2。股權(quán)收購(gòu)階段的稅收籌劃。（1） 契稅。法律分析：C公司和a公司同意收購(gòu)D公司的股權(quán)，以獲得土地。因?yàn)檫@種行為在法律上不能認(rèn)定為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，a公司可以免征契稅。（2） 營(yíng)業(yè)稅。法律分析：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)），股權(quán)轉(zhuǎn)讓自2003年1月1日起不再征收營(yíng)業(yè)稅。（3） 土地增值稅。法律分析：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)），對(duì)于一次性股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這些以股權(quán)形式存在的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物，經(jīng)研究，應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的規(guī)定征稅。（3） 方案三：公司分立。（1） 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）第四條規(guī)定，一個(gè)企業(yè)依照法律和合同被劃分為兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)的，衍生方和新設(shè)方承擔(dān)的原企業(yè)的土地、房屋所有權(quán)不征收契稅。分析：根據(jù)上述法律規(guī)定，E公司的股東仍然是a公司和B公司，這兩個(gè)公司與分立公司的原投資者相同，公司法第二十七條第三款規(guī)定：全體股東的貨幣出資額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。分析：e公司貨幣出資占比30%，符合規(guī)定比例。（3） 2001年《外商投資企業(yè)合并、分立條例》第十四條規(guī)定：“外商投資企業(yè)分立后，分立后投資者在公司的股權(quán)比例由分立后投資者在公司合同、章程中確定，但外國(guó)投資者的股權(quán)比例不得低于公司分立后注冊(cè)資本的25%。”分析：E公司股東持股比例與C公司股東持股比例不一致，由于上述法律規(guī)定，各股東可以自由約定持股比例，符合法律規(guī)定。2公司分立階段的稅收籌劃。所得稅。分立企業(yè)衍生的分立公司，在工商登記時(shí)作為新設(shè)公司處理（但稅法規(guī)定不作為新設(shè)公司處理），按照資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值（評(píng)估價(jià)格）入賬。但是，在計(jì)算所得稅時(shí)，如果符合特殊重組（免稅重組）的條件，則應(yīng)按原始?xì)v史成本原則確定計(jì)稅基礎(chǔ)。分立企業(yè)股東取得新股的稅收成本，應(yīng)當(dāng)按照分立企業(yè)凈資產(chǎn)占分立企業(yè)凈資產(chǎn)總額的比例進(jìn)行調(diào)整。首先要降低原有“老股”的成本，然后將降低后的投資成本平均分配到“新股”上。未來股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算時(shí)，按稅收成本扣除。（2） 營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第二條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，土地增值稅的征收范圍是國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓。其中，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物和取得收益，是指通過出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。公司的分立是同時(shí)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、負(fù)債、股權(quán)、勞動(dòng)力和其他要素（而不是“轉(zhuǎn)讓”）。涉及分割的房地產(chǎn)和無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，不屬于營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的征稅范圍，也不屬于暫行條例規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征稅范圍土地增值稅和土地增值稅條例。（3） 契稅。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）第四條規(guī)定，企業(yè)按照法律和合同的規(guī)定劃分為兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，衍生方和新一方承擔(dān)的原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。（4） 印花稅。比較兩公司分立后實(shí)收資本和資本公積之和與原分立企業(yè)實(shí)收資本和資本公積之和，新增額由新設(shè)企業(yè)粘貼，適用稅率為0.05%。

我們提醒您，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，除上述三種方案外，還有合作開發(fā)、委托經(jīng)營(yíng)、土地使用權(quán)出讓等方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以上為相關(guān)信息