我們公司想投資另一家有土地使用權(quán)的公司。土地成本目前計入本公司“開發(fā)成本”科目。這片土地的投資應(yīng)該涉及什么樣的稅收和會計？

[律師的回答]

問題中提到的土地使用權(quán)已計入“開發(fā)成本”。我們認(rèn)為，無論土地使用權(quán)完成與否，土地前期開發(fā)的實(shí)質(zhì)或正在進(jìn)行的土地前期開發(fā)都不能改變土地使用權(quán)的特征。在這種情況下，企業(yè)利用土地對外投資，涉及的主要稅種有：

1、營業(yè)稅：

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定，自2003年1月1日起，企業(yè)應(yīng)投資無形資產(chǎn)和房地產(chǎn)，參與投資者的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險行為不征收營業(yè)稅。股份轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。企業(yè)所得稅：

企業(yè)所得稅實(shí)施條例第二十五條規(guī)定，以非貨幣性資產(chǎn)交換和使用商品、財產(chǎn)、服務(wù)進(jìn)行捐贈、償還債務(wù)、贊助、籌款、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配的，視為企業(yè)所得稅銷售商品、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供服務(wù)，但國務(wù)院財政部門另有規(guī)定的除外。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理的通知》（國稅函[2008]828號），自制資產(chǎn)的銷售收入按企業(yè)同期同類資產(chǎn)對外銷售價格確定；購入資產(chǎn)的銷售收入，按照購入時的價格確定。

企業(yè)對土地進(jìn)行股權(quán)投資時，即存在非貨幣性資產(chǎn)交換。根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)財產(chǎn)性損益，并計算繳納企業(yè)所得稅。同時，投資者應(yīng)按照所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行其他所得稅處理。

3。土地增值稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定，房地產(chǎn)投資和合營企業(yè)，由投資和合營方將房地產(chǎn)投資或轉(zhuǎn)讓給被投資和合營企業(yè)合營企業(yè)土地增值稅暫免征收。上述房地產(chǎn)由投資方或合資企業(yè)再轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。但《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規(guī)定，以土地（房地產(chǎn)）為股份的投資、合資企業(yè)，所有投資、合資企業(yè)均從事房地產(chǎn)開發(fā)，即房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)以其投資建設(shè)商品房、合資經(jīng)營的，不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅字[1995]48號），其中第一條暫免征收土地增值稅。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓給被投資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。被投資企業(yè)不從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不繳納土地增值稅。4印花稅：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）規(guī)定，房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移憑證的征稅范圍為：動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移設(shè)立的憑證和經(jīng)政府行政機(jī)關(guān)登記的不動產(chǎn)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)立的文件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件的規(guī)定征收印花稅。印花稅由雙方簽署《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證書》按0.05%的稅率繳納。契稅：

契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，以土地、房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)的投資和股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與。但契稅由被投資單位繳納。投資期間的會計處理：1.建議將“開發(fā)成本”改為“無形資產(chǎn)”：

借入：無形資產(chǎn)

貸：開發(fā)成本

（2）對外投資時：

借入：長期股權(quán)投資

貸：無形資產(chǎn)應(yīng)付稅款