如何將土地成本分開，就是以土地使用費的形式每年繳納土地出讓金。國家專門部門制定地價評估機制和征收辦法，并負責征收。這樣，現行的土地流轉制度，這種短期行為，就可以轉化為長期行為，才能更好地滿足可持續發展的要求。消費者買房時，只買地上的樓房。土地使用權不是70年一次性買斷，而是像供暖費、有線電視費一樣，他們每年都要交。此外，土地使用費應隨土地使用情況和市場情況而波動。既然土地屬于全民所有，就應該有一個社保區作為繳費基數，基數以上占用的面積就是繳費面積。如果根據地的住房面積不夠，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應折算為住房占用土地面積，在一定條件下也可簡化為住房面積。單位面積收費標準由有關部門制定。例如，可以與當年住房空置率、新建住房銷售情況等指標掛鉤，通過一定的公式計算。如果空置率過高，就意味著土地使用費偏低，這會增加土地使用費，即增加住房使用成本。如果新房銷售量低，就意味著住房使用成本高，土地使用費可以降低。原則上，家庭住房和商業網店房折算成建筑面積后，收費標準相同。

這種方法的核心是計時收費，計時收費的計算方法是占用面積乘以占用時間，再乘以單位面積收費標準。土地開發期間的費用由開發商承擔，收費對象將在房屋轉讓后轉讓。比如房子空置，費用由業主承擔。如果新房不賣，費用由開發商承擔。每年繳納土地使用費，可以大大降低目前的房價，緩解購房者的壓力。尤其對剛參加工作的年輕人有利，真正能一步到位實現住有所居。減少頻繁換房和重復裝修造成的浪費。而且，土地成本與房價分離后，地價差異對房價的影響基本可以消除。住房成本僅包括建筑及相關（設計、配套等）成本和相關稅費。它使全國各地的房價趨于統一，有利于房地產成本的透明化，使房地產開發的利潤趨于理性，從而促進房地產業的健康發展。錨的差異會導致土地使用費的差異，進而導致房屋使用成本的差異。通過市場優化，配置不同的錨房。每年繳納土地使用費也會大大增加住房使用成本。有效打擊投機，降低空置率。同時，土地使用費按年繳納，時間直接計入土地使用費的計量，即計時收費?？梢岳斫?，土地使用費的測算方法是土地面積乘以占用時間。只要占用土地，就必須繳納土地使用費。因此，可以有效抑制閑置土地和囤積土地，提高土地利用效率。

住房具有保障民生的性質，并非所有住房都需要繳納高額的土地使用費。因為土地是全民所有的，每個公民都應該有一定的土地使用權。這個數字可以通過全國平均住房，或其他評估機制獲得。此數量范圍內的區域不需要繳納土地使用費，超出此數量的部分需要繳納土地使用費。這樣，才能消除商品房、經濟適用房、各類經濟適用房，甚至小產權房之間的差別。所有住房都可以統一管理。

土地使用費年薪制可以從根本上消除現行土地出讓制度的弊端，從根本上消除腐敗，促進廉政建設。取消一次性土地出讓金，還可以減少開發商前期投資和項目失敗的風險。同時，從取得土地之日起，可以促進開發商縮短建設周期，提高效率。住房建設用地與商業網點建設用地、停車場與公共設施建設用地的關系，由城市建設規劃部門協調。住房建設用地與基本農田、工業用地、橋梁、鐵路、港口等大型基礎設施建設用地的關系，由國家有關部門協調。以上用地比例可在土地使用費中體現。

一些人可能會擔心，如果取消一次性土地出讓金，開發用地如何分配，是否會回歸計劃經濟模式。對這個問題的仔細分析是不存在的。在現行體制下，如何分配和開發土地仍然是政府規劃部門的責任。開發商通過招投標取得開發權，并支付土地出讓金。取消一次性土地出讓金后，開發商仍可競拍地塊開發權。通過審查他們的資質，評估他們的發展計劃，甚至收集公眾意見，政府可以選擇最好的開發商和發展計劃。開發商取得開發資質后，應當接受政府和社會公眾的監督，進行商業化經營。有人擔心，如果實行土地使用年費征收，如何與現行制度銜接。已經開發的項目或者已經繳納土地出讓金的項目，很難將土地出讓金返還給開發商。對于已經建成并居住了幾十年的房屋，退還的土地出讓金數額更難評估。因此，在一定時期內，只有兩種制度可以并存：即取得土地使用權70年的房屋，在剩余期限內不收取土地使用費。土地使用權到期后，將納入土地使用年費征收制度。這也使得類似青島市黃島開發區商品房土地證已經過期，沒有政策可循的問題。

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