【案情簡(jiǎn)介】

河北省邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)行所謂“以租代征”的“新土地政策”，將周邊6個(gè)鎮(zhèn)114個(gè)村（居）的大部分土地收儲(chǔ)。的確，土地頻繁上市，但疲軟的土地市場(chǎng)和糟糕的地理位置使其難以出售。開發(fā)區(qū)管委會(huì)的一位領(lǐng)導(dǎo)講了一個(gè)令人驚訝的故事。開發(fā)區(qū)負(fù)債已超過40億元。“以租代征”的實(shí)質(zhì)是基層政府繞開土地審批程序，直接與農(nóng)民、村集體進(jìn)行私人土地交易，“規(guī)避土地計(jì)劃監(jiān)管，逃避土地稅收政策的調(diào)控，直接進(jìn)入非農(nóng)建設(shè)用地行為。說白了，就是虛設(shè)政府的土地控制權(quán)，通過基層政府和農(nóng)民之間的私人交易，以較低的成本將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設(shè)用地，這是土地私人交易的多種形式之一。“以租代征”被廣泛使用。所謂“以租代征”，是指通過出租農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)開發(fā)。它是規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收的合法審批，使地方政府?dāng)U大規(guī)劃外建設(shè)用地規(guī)模，規(guī)避耕地占用和補(bǔ)償平衡義務(wù)的一種手段。“以租代征”是指通過出租農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的行為。其實(shí)質(zhì)是逃避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的法定審批，擴(kuò)大規(guī)劃外建設(shè)用地規(guī)模，逃避繳納相關(guān)稅費(fèi)和履行耕地占補(bǔ)平衡的法定義務(wù)。

從土地利用形式來看，包括工業(yè)用地以租代征、工業(yè)園區(qū)以合法園區(qū)代替投資壓縮等多種形式。從商品房用地來看，是屢禁不止、遍地開花的小產(chǎn)權(quán)房。相關(guān)知識(shí)：遏制“以租代征”現(xiàn)象的對(duì)策建議（一）認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）和《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法用地行為的緊急通知》精神國(guó)土資源部《地租》（國(guó)土資發(fā)[2005]166號(hào)），實(shí)行從嚴(yán)治地政策，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，集約高效利用土地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，堅(jiān)決制止“以租代征”農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的違法行為。（2） 開展清理整頓活動(dòng)。本著尊重歷史、實(shí)事求是、依法辦事、邊查邊糾、不走過場(chǎng)、不留后遺癥的原則，本文對(duì)“以租代征”的違法用地行為進(jìn)行了深入調(diào)查，并制作了調(diào)查材料。擬訂對(duì)“以租代征”違法用地行為的處理意見，依法處理。（3） 對(duì)非法占用基本農(nóng)田、耕地的，依法從重處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。單位和個(gè)人擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依照土地管理法第七十六條、第八十一條的規(guī)定追究法律責(zé)任；國(guó)家工作人員違法批準(zhǔn)“征地”用地項(xiàng)目的依照《土地管理法》第七十八條和《監(jiān)察部、國(guó)土資源部違反土地管理法規(guī)行為行政處罰暫行辦法》的規(guī)定，追究“以租代征”的法律責(zé)任。（4） 對(duì)辦理“以租代征”違法用地行為后需要辦理用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，必須附違法案件處理意見和實(shí)施情況及相關(guān)責(zé)任人。征地補(bǔ)償費(fèi)和耕地復(fù)墾費(fèi)，在違法用地期間按照最高標(biāo)準(zhǔn)繳納。有關(guān)地方要做好群眾工作，依法維護(hù)農(nóng)民集體和農(nóng)民的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。（5） 加快培育規(guī)范的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。對(duì)需要使用農(nóng)村集體土地、符合土地利用總體規(guī)劃的工商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，不再實(shí)行先征后轉(zhuǎn)的辦法，但在依法將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，允許農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)。通過土地租賃、入股等方式讓農(nóng)民參與到農(nóng)村土地資源的非農(nóng)開發(fā)中來，可以保證農(nóng)民在土地非農(nóng)開發(fā)后仍有一個(gè)長(zhǎng)期的收益機(jī)制。

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