【案例】原告：李先生被告：某市房地產(chǎn)管理局第三方：某房地產(chǎn)公司于2001年11月，經(jīng)被告批準(zhǔn)，對(duì)某市某公路沿線的危房進(jìn)行改建、施工、拆除。原告與他協(xié)商達(dá)成拆遷安置協(xié)議，第三方認(rèn)為估價(jià)結(jié)果是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的，不會(huì)有錯(cuò)誤。雙方如有爭(zhēng)議，原告應(yīng)向被告申請(qǐng)裁決。經(jīng)審查，被告認(rèn)為第三人賠償原告房?jī)r(jià)205萬元符合有關(guān)規(guī)定。因此，被告依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》作出裁定：第三人對(duì)原告的金錢補(bǔ)償符合法律規(guī)定。原告收到拆遷裁定書后，因不接受被告作出的拆遷裁定書確定的貨幣賠償數(shù)額，向人民法院提起訴訟。原告訴稱：在拆遷決定書中，被告認(rèn)定原告所擁有房屋的補(bǔ)償款205萬元與事實(shí)不符，請(qǐng)求人民法院撤銷被告作出的拆遷決定確定的補(bǔ)償金額。被告辯稱，其裁定認(rèn)定的原告房屋價(jià)款賠償事實(shí)清楚，適用法律法規(guī)正確，請(qǐng)求人民法院予以維持。第三人同意被告的拆遷裁定。在人民法院宣布判決前，被告決定撤銷裁定，變更第三人向原告支付貨幣賠償268萬元。原告申請(qǐng)撤訴時(shí)，人民法院經(jīng)審查，認(rèn)為原告的撤訴申請(qǐng)符合法律規(guī)定，裁定準(zhǔn)許原告撤訴。【點(diǎn)評(píng)分析】本案系被拆遷人對(duì)房屋拆遷主管部門確定的貨幣補(bǔ)償金額不服提起的訴訟糾紛。根據(jù)新出臺(tái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”第二十五條規(guī)定：“房屋產(chǎn)權(quán)交換的，拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和交換房屋的價(jià)款，并結(jié)算產(chǎn)權(quán)交易所的差價(jià)。”根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)交易所應(yīng)當(dāng)考慮房屋的位置、用途、建筑面積等因素。此外，新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》不僅確定了新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還取消了原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以戶籍因素作為確定安置面積標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。貨幣補(bǔ)償后，所有權(quán)與使用權(quán)分離的，拆遷人不再負(fù)責(zé)使用人的安置，而是由業(yè)主負(fù)責(zé)使用人的安置。確定拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則是平等補(bǔ)償。所采用的方法是根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，采用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的方法。所謂“區(qū)位”，是指房屋所處的地理位置，主要包括其在城市或區(qū)域內(nèi)的位置、與其他地方溝通的便利程度、與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行等）的距離、周邊環(huán)境、景觀等為基本要素房地產(chǎn)的區(qū)位是不可移動(dòng)的，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值起著重要的決定作用。如果兩個(gè)具有相同實(shí)物和權(quán)益狀況的房地產(chǎn)的位置不同，其價(jià)值可能會(huì)有很大差異。所謂用途，是指被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途。權(quán)屬證書未記載用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案記載的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)案件沒有記載用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際使用的界定依據(jù)是是否依法取得規(guī)劃部門的同意，是否取得法定程序。原設(shè)計(jì)用途為經(jīng)營(yíng)性的，應(yīng)當(dāng)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，作為確認(rèn)為經(jīng)營(yíng)性的依據(jù)；原設(shè)計(jì)用途為居住、變更為經(jīng)營(yíng)性的，除取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，還應(yīng)當(dāng)取得規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。這里的“其他因素”應(yīng)該包括改造程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、利用率、樓層、朝向等。評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮選址、用途、建筑面積、新度、權(quán)益、建筑結(jié)構(gòu)和利用率。房改中的系數(shù)可以用于樓層和朝向，也可以確定一個(gè)統(tǒng)一的系數(shù)。你知道嗎