案例概述

秦先生早年來(lái)北京工作。1993年，他在海淀區(qū)某村張女士的宅基地上買(mǎi)了一套房子。雙方當(dāng)著村委會(huì)的面寫(xiě)了一份買(mǎi)賣協(xié)議。總價(jià)是36000元。合同簽訂當(dāng)天，他付款交房。由于宅基地使用證暫時(shí)不能更名，仍登記在張女士名下。雙方和平相處到2014年。2014年，根據(jù)政府規(guī)劃，秦先生所在的村莊被納入征收范圍。張女士知道后，找到秦先生，說(shuō)房子賣的時(shí)候價(jià)格這么低，現(xiàn)在她希望雙方能分享拆遷的利益。秦先生當(dāng)即表示反對(duì)。張女士還說(shuō)，秦先生不是村里的村民，買(mǎi)不到宅基地。由于雙方的房屋買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效，張女士只需返還秦先生的購(gòu)房款3.6萬(wàn)元，所有拆遷利益應(yīng)歸張女士所有。

秦先生認(rèn)為，協(xié)議是在村委會(huì)在場(chǎng)的情況下簽訂的，而且還有村委會(huì)的印章。合同怎么會(huì)無(wú)效呢？另外，他買(mǎi)了3套房子，又改擴(kuò)建了8套房子。如果合同無(wú)效，需要全部退還。而且，1997年，秦先生將戶口遷到了本村，交易至今已有20多年，已經(jīng)過(guò)了法律規(guī)定的最高訴訟時(shí)效。

在訴狀中，張女士將秦先生起訴至法院，要求確認(rèn)雙方宅基地上的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。律師指出，農(nóng)村宅基地上的房屋銷售不同于普通商品房和二手房的銷售。根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》，農(nóng)村宅基地屬于村集體。村集體組織中的村民只有宅基地使用權(quán)，宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，宅基地上的房屋買(mǎi)賣應(yīng)當(dāng)符合《土地管理法》和《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，否則買(mǎi)賣合同可能因違反法律、行政法規(guī)而無(wú)效。然而，并不是所有的宅基地房屋買(mǎi)賣合同都是無(wú)效的，也有例外。

律師說(shuō)，在實(shí)踐中，合同生效的情況通常有以下幾種：一種是合同簽訂后，買(mǎi)受人將戶口遷往村里。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，本合同在集體范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，是真實(shí)有效的。或者土地的性質(zhì)改變了。比如，由于被征收土地的性質(zhì)已由農(nóng)村集體所有制轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，相關(guān)法律并未對(duì)國(guó)有土地上房屋購(gòu)買(mǎi)者的身份進(jìn)行限制。因此，土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地后，相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣合同也將生效。另一種情況是，房子被很多人賣了，最后的買(mǎi)主是村里人，他們符合購(gòu)買(mǎi)宅基地上房子的條件。那么這一系列的房屋買(mǎi)賣合同就是有效的了。

結(jié)合本案，秦先生雖然在簽訂合同時(shí)不是村民，但他于1997年將戶籍遷到村里，符合村集體內(nèi)部宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。張女士和秦先生的房屋買(mǎi)賣是雙方的真實(shí)意思表示，因此合同合法有效。律師說(shuō)，雖然這樁買(mǎi)賣已經(jīng)有20多年了，但此案還沒(méi)有通過(guò)訴訟時(shí)效。確認(rèn)合同無(wú)效是一種成立權(quán)，不受訴訟時(shí)效的限制。

如果秦先生沒(méi)有將戶口遷到村里，訴訟期間土地性質(zhì)沒(méi)有改變，那么張女士和秦先生簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。根據(jù)合同法規(guī)定，合同無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)返還合同取得的財(cái)產(chǎn)；無(wú)法返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。張女士需要退還秦先生的購(gòu)房款，包括房屋擴(kuò)建的折扣補(bǔ)償款。同時(shí)，秦先生和張女士在合同中均存在過(guò)錯(cuò)，雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。你知道嗎