一是調查了解搬遷群眾及其房屋情況。

首先，調查并取得被拆遷人的房屋所有權證，了解房屋面積。其次，確定拆遷范圍。房屋出租的，應當確定房屋所有人和承租人的身份。原房屋所有人死亡的，應當確定繼承人。二是做好房屋拆遷評估工作。

在拆遷過程中，要摸清被拆遷房屋的價值。因此，法律特別規(guī)定了房屋拆遷評估的概念和程序。城市房屋拆遷評估是指根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行評估，以確定被拆遷房屋的貨幣補償金額。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不含拆遷補助、臨時安置補助、非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補償、被拆遷房屋自裝修補償。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價值補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照《房屋征收評估辦法》進行評估確定。《房屋征收評估辦法》由住房和行政主管部門制定國務院城鄉(xiāng)建設委員會。在制定過程中，應當向社會征求意見。根據(jù)《國有土地和房屋征收評估辦法》建房[2011]71號第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；協(xié)商不成的，在規(guī)定時間內選定，房屋征收部門應當組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進行投票，或者采取抽簽、抽簽等隨機方式，具體辦法由省制定，自治區(qū)、直轄市。事實上，被拆遷人往往不愿確定評估機構，拒絕評估。由于拆遷戶有時涉及數(shù)百戶，協(xié)商選擇評估機構難度較大。因此，在實踐中，一些評估是由政府部門委托進行的，相當一部分評估是由拆遷單位委托進行的，因此評估結果往往難以被拆遷人認可。在實際工作中，存在兩種情況：一是拆遷單位委托的評估單位未與被拆遷人協(xié)商，或者雙方協(xié)商仍不能就評估單位的選擇達成一致；二是部分被拆遷人委托評估單位自行進行評估。本案中，有被拆遷人和被拆遷人共同委托的兩個評估結果。

由于評估往往受拆遷方委托，為了保證評估結果的客觀性和公正性，保護拆遷方和房屋承租人的合法權益，被拆遷房屋的評估報告應當送達拆遷方和被拆遷人房屋承租人。法律賦予拆遷相對人，即被拆遷人和房屋承租人對評估報告的知情權和異議權。所謂知情權，是指應當將評估報告的內容發(fā)送給對方，使其知曉。異議權是指對方對評估結果有異議的，只有在被拆遷人和承租人的知情權得到充分保護，異議權得到充分行使的情況下，方可向有關機構提出異議，如申請重新評估、評估等，被拆遷房屋評估報告可以作為確定被拆遷房屋價值的依據(jù)。

拆遷當事人對評估報告有疑問或者異議的，可以向原評估機構提出，申請復核。原評估機構應對評估報告中拆遷人和被拆遷人提出的問題進行充分解釋和說明，包括評估依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇和評估結果的過程。拆遷當事人對評估報告有異議，評估機構不能充分說明的，可以在規(guī)定的時間內向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對原評估機構的評估結果和復核結果有異議，經(jīng)協(xié)商仍不能達成一致意見的，評估委托人可以在收到評估報告和重新評估結論后10日內向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術評估。鑒定機構應當配合專家委員會的鑒定工作，向專家委員會提供鑒定報告、鑒定技術報告和鑒定所需的其他有關資料。需要對被征收房屋進行實地調查和調查的，有關單位和個人應當予以協(xié)助。三是制定好補償安置方案，協(xié)商補償安置。

文件、評估報告、補償安置方案、拆遷通知書等應送達或告知被拆遷人。談判過程中必須保持記錄。因為房屋拆遷的評估結果往往很難得到被拆遷人的認可，事實上，經(jīng)過協(xié)商，補償價格往往高于評估價格，否則很難達成補償安置協(xié)議。補償包括貨幣補償和住房安置補償。

協(xié)商補償和重新安置是一個困難的過程。發(fā)生矛盾時，拆遷人必須耐心，不得采取恐嚇、脅迫或者切斷水、電、氣、熱等非法手段進行拆遷。拆遷應當按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍進行，不得擅自擴大或者縮小拆遷范圍。確需擴大、縮小拆遷范圍的，按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地審批手續(xù)，向原拆遷許可證核發(fā)的區(qū)縣房地產(chǎn)局申請變更拆遷范圍。你知道嗎