（1） 評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)完全符合市場(chǎng)規(guī)定。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

2。新出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化“被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的位置、用途、權(quán)利性質(zhì)、等級(jí)、新舊程度、規(guī)模和建筑結(jié)構(gòu)相同或者類(lèi)似的房地產(chǎn)。與房地產(chǎn)類(lèi)似的被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格，是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的成交均價(jià)。在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，還應(yīng)考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。對(duì)此，在《條例》中，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋的征收和補(bǔ)償。政府是征收的主體，因此對(duì)房屋價(jià)值的判斷應(yīng)采用第三人的獨(dú)立判斷，以達(dá)到公平。即使由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，如果政府仍設(shè)定指導(dǎo)價(jià)，也不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。（2） 評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定。新出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，房屋征收機(jī)關(guān)不予受理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照“少數(shù)服從多數(shù)”的原則組織被征收人投票，也可以通過(guò)抽簽、抽簽等隨機(jī)方式確定。對(duì)于評(píng)估費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，房屋征收的評(píng)估、鑒定費(fèi)由委托人承擔(dān)，房屋征收部門(mén)一般為委托人。（3） 土地價(jià)值更多地體現(xiàn)在評(píng)估中。新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估方法》明確規(guī)定，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在分析市場(chǎng)法、收益法、收益法的適用性后，采用一種或多種方法對(duì)被征收房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

“例如，如果王府井地區(qū)的土地被征用，那么這一地區(qū)的土地被征用后可能會(huì)發(fā)展成商業(yè)，將來(lái)會(huì)獲得很大的利益。但是，如果僅僅按照市場(chǎng)比較法，可能并不明顯。那么，可以假設(shè)在征收之后，它將從未來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中獲得多少收入。應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被征收人的部分，按照假設(shè)計(jì)算的收入計(jì)量。”拆遷評(píng)估的法律依據(jù)是什么？國(guó)有土地企業(yè)評(píng)估依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由業(yè)主協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機(jī)抽取等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”第三十四條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；構(gòu)成犯罪的，情節(jié)嚴(yán)重，依法追究刑事責(zé)任。”如何確定企業(yè)拆遷評(píng)估價(jià)格新辦法規(guī)定，被征收房屋同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的成交均價(jià)。在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，還應(yīng)考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。第三方（評(píng)估機(jī)構(gòu)）出現(xiàn)的意義在于，它與市場(chǎng)對(duì)話，不是與政府的權(quán)力對(duì)話，也不是與民眾自己的盲目問(wèn)價(jià)，而是按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行的。

以往拆遷補(bǔ)償中存在的問(wèn)題不僅包括補(bǔ)償不到位，還包括被征收方多收費(fèi)的情況。其實(shí)，核心問(wèn)題是賠償問(wèn)題。為了防止政府單方面定價(jià)或被征收人定價(jià)過(guò)高，我們需要回歸市場(chǎng)。這是因?yàn)橹挥姓嬲_定了市場(chǎng)價(jià)格，公開(kāi)向雙方公布價(jià)格，雙方才能有良好的預(yù)期。

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