集體土地的租賃期限是多久？《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員有權(quán)依法承包本集體經(jīng)濟組織承包的農(nóng)村土地。”第二十條規(guī)定：“耕地承包期為三十年。草場承包期為30-50年。林地承包期為三十年至七十年，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，特種林地承包期可以延長。”本期適用于：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員承包本集體經(jīng)濟組織承包的農(nóng)村土地，屬于特殊主體的特別規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年。”因此，除特殊主體事故外，其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同的期限不得超過20年。合同有效期超過20年的，超出部分無效。國有土地長期租賃的具體期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同一用途土地出讓的最長期限。現(xiàn)階段，存在大量未經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)行法律，它仍然受到國家的嚴(yán)格限制。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)的行為往往被法院認(rèn)定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地時，必須謹(jǐn)慎，盡量規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險。《中華人民共和國土地管理法》對集體建設(shè)用地的租賃有較為嚴(yán)格的限制，具體體現(xiàn)在以下幾條：第六十三條農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，符合土地利用總體規(guī)劃，依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，不得因破產(chǎn)、兼并、收購等原因依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，綜上所述，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，不符合集體土地使用權(quán)主體資格的，必須依法申請使用國有土地。現(xiàn)實中，土地承租人直接與集體土地村委會簽訂土地租賃協(xié)議的方式比較普遍，并不妥當(dāng)。擅自出租集體土地的行為，由法院認(rèn)定為無效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國家法律的強制性規(guī)定而無效。

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